​从2024年8月17号开始，在美国买房，buyer必须和买方经纪签协议，明确buyer付给买方经纪人的佣金，才可以开始看房。
即使buyer找listing agent买，也要签同样的合同，以保证listing agent为buyer服务的佣金。之前，卖家付买方和卖方经纪人双方的佣金，现在变了。
现在，买方经纪人责任和作用就更大了，需要很强的谈判能力和经验，把buyer佣金部分从卖家那里要过来，为buyer争取最大的权益。Buyer选择经纪人签协议时，更要慎重，找个有经验、专业、靠谱的为自己服务。

这个房子在Jersey City, 是个独栋两家庭的老房子，买家第一次买房做投资房。看房时已注意到房屋内部老旧，因为价格比较便宜，他还是出了offer, 打算装修一下出租。律师审核上周结束, under contract, 昨天进行了房屋检查，由于买家回国探亲，不能到场，我做为他的经纪人，代他职责，全程跟随inspector。房子除了一些老旧的问题，主要有以下两大问题。
1. 地下室内遗留的油管。1950年以前新泽西房子大部分使用燃油冬天取暖，会有个地下油罐储存燃油。虽然这个房子现在已经换成煤气供暖，但如果油罐仍留在地下的话，时间长了会照成土壤污染，将要花大价钱处理。Inspector做了oil tank sweep，但由于这个房前车道已铺上钢筋水泥，无法测准油罐是否还在，这个房子存在地下油罐风险。
2. 电线胶皮老化。在检查电路时，Inspector告诉我，老电线胶皮有老化迹象，需要更换，否则将来有触电风险。这是个大工程，不在买家当初装修计划内，超过预算。
买家第一次买投资房，经验有限，对装修不甚了解，很难控制成本，这个房子也有潜在油罐问题，因此我建议他放弃，退出合同。

我的买房投资口诀：
​买新不买大,
安全看学校,
综合指数好,
地段最重要。
大白话就不多解释了，说一下“综合指数”，要综合考虑影响投资价值的各种因素，包括地区安全、交通、房价、租金、空档期、地税、物业费、维修费用、管理费用、稀缺独特性等。比如在新泽西买房投资，缺点地税高，优点靠近纽约，房价相对便宜，交通便利，通勤地区易出租。
不管是买投资房还是自住，都是人生一大决定，要有长远考虑。我做地产经纪10年，这些年下来也看了几千套房子，对新泽西各个地区非常熟悉，加上自己喜好投资，我的经验也许能帮到你买房。

拜登总统在2月7日国会述职演说中以50年来最低失业率3.4%引以为豪。明年是总统大选之年，拜登还要重新当选，会力保经济，高额补贴战略工业，创造更多就业机会。
但这些措施对抑制通胀非常不利，Fed想通过加息，冷却经济，以此达到较高的失业率6%，才能有效控制膨胀。总统要保就业，而Fed却要减少就业，两家政策相反，可以预期2023-2024 Fed还会不断加息，而通胀短期降不下来。这几天，贷款利率从年初6%又回到了7%，按照上面推断，今后两年很有可能会有8%-10%。
我之前有分析过，贷款利率的升高不会造成地产大幅下跌，高失业率才会导致楼市崩盘，比如2010年的时候，失业率10%。2023-2024 总统大选时期，保就业，失业率会在低位，预计地产不会有大幅波动。

泽西市151 Bay新楼盘，2月份new release报价有所上调，下面是正在卖的单元。

--- Studio #603 $515,000 朝北 538sqft
还有在卖studio #203, #901

--- 1 br #2106 $855,000 朝南 727sqft
还有在卖 1br #1305, #2205, #2602
​
--- 2 br #1007 $1,185,000 西南 1199sqft
还有在买卖2br #1507, #2501

优惠：开发商不谈价。我们公司给新房买家 1% realtor credit，第一次看房需要我在。
 
有关151 Bay的价格、房型图、优缺点、HOA、Tax情况可和我进一步了解。可随时预约看房。

我统计了11/2022-01/2023新泽西几个高分学区房销售数据，基于4房3卫独立屋，可以看到Millburn, Basking Ridge，Livingston 的售价（SP）比要价（LP）还是要高，在市上时间 (DOM) 仅2周时间，而Summit, Chatham售价比要价低一些，在市上时间超过一个月市场。“售价/要价比“可看出市场竞争情况，越高说明买家加价越多，multiple offers越多。
按次序：中位价，SP/LP %，DOM。
Millburn: $1,450,000, 107.9%, 12 days
Livingston: $980,000, 100.9%, 13 days
Basking Ridge: $879,300, 100.8%, 15 days
Chatham: $1,085,000, 98.9%, 34 days
Summit: $980,000, 98.5%, 46 days
和我之前做的2022年上半年的数据相比，除了Summit的房价略有下降，其他几个学区的房价下半年都有所上升。现在市上的房子还是不多，去年的买家也没有消化掉，虽然因为贷款利率上升有段观望时间，好学区的房价不见下降。

2021-2022年美国房价上涨一轮，加上贷款利率的上升，对投资房购买难度较大。新泽西因为房价高地税高，本来就不是投资的理想地区，远不如佛州、北卡、甚至德州。但是新泽西紧靠纽约，在曼哈顿工作的很多人选择在新泽西居住，通勤便利，出租市场相当不错。
我这两天对新泽西适合投资的城市，按照目前其房价和贷款利率6%，对投资出租现金流做了计算。全款买房除外，一定是正现金流。如果是贷款在新泽西买投资房，那么至少要首付40%，才可以实现正现金流。
这里我说的适合投资的新泽西城市：靠近地铁，火车沿线，大学附近，好学区。这些地区投资房可以2-3星期租掉。如果一个月还租不出去的地区，我认为不适合投资，也不在我的计算之内。
投资不动产和股市不同，那种低买高卖短期获利方式在投资房这行不通，买投资房要考虑5年持有甚至更长。拿我一套2016年购入的投资房为例，当时48万买的，出租2800，到了2022年市价68万，租金涨到3400。要知道持房成本买房时就基本固定不变了，而租金还会逐年上涨，房价也会涨，长期持有回报会越来越好。
如果你有和我一样的投资理念，想在新泽西买投资房，可以和我交流一下。

买房就找鲍博士，金牌地产经纪人
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鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。
联系 Alex Bao
电话 (201) 881-6897
微信 ab8102057
网站 www.njChineseRealtor.com 
Line alexbao2000

还有2个月就到2023年了，明年什么时候买房，简单分析下。
2022年进入11月，房屋买卖双方呈僵持状态，房价没有大幅下降，因为房源还是很少，虽然没有买家买房，也没有更多的卖家卖房。如果不急着买房，我建议等到明年年初看。因为现在房子卖的慢了，房源会越积越多，过几个月卖家会争相降价，争取比别人卖掉快些。
今年11月12月还有2次加息，贷款利率不会下来，明年应会有缓和，估计会在5-6%。一旦利率稳定下来了，买家也会出手买房，又会来一波抢，目前潜在的买家还是远多于卖家。所以关注明年年初，比较关键，不要错过机会。
值得注意的是，今年Intel, Microsoft, Meta等很多公司有规模裁员，hiring freeze. 每年一月是裁员比较多的时候，如果更多的公司加入，被裁的人急于卖房，有工作的也会恐慌，不敢买房。所以楼市是否大掉，要关注失业率的上升。

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​在美国买房，买家不需要给经纪人佣金，买家经纪人的佣金也是卖家来出。
美国这种佣金机制要追溯到1920年代地产经纪人制开始的时候。那时候卖房，只靠卖家经纪人一个不够，必须要和其他经纪人合作，才能找来更多人看房买房，所以卖家要付“finder fee”，给买家经纪人佣金。另外，在美国基本都是独家代理卖房，所以这个卖家经纪和众多买家经纪合作的制度一直传下来。
今天，互联网信息公开透明，卖家不愁找不到买家，还需要付给买家经纪这个“finder fee”吗？再过些年，买家经纪还会存在吗？

​如果把租金和买房后的养房成本比较下，总是房租更低，租房好像更划算。然而，如果买了房，几年后再看就不一样了，原因是租金逐年增长，而买房后持房成本基本固定不变了。
以我自己的一个房子为例。这个房子是2016年50万买的，持房成本包括贷款、地税、保险等近$3100/月，而当年租这个房子只要$2800，从number上看当时租房更划算。而到了2022年，这个房子租金已涨到$3400，而养房成本还保持在$3100左右，这样几年后两个就倒过来了。
现在这个房子2022年市价68万，增值18万。如果现在有人贷款买这个房子，持有成本差不多要$3700，比2016年时买增加了很多。这就是为什么，在任何时间点来看，买房的养房成本总是比租金高，因为房价也在涨。
租金以及房价长期都会涨，不能只看现在租房合算，如果有购房能力，也有购房意愿，早买应该比晚买好。