我的买房投资口诀：
​买新不买大,
安全看学校,
综合指数好,
地段最重要。
大白话就不多解释了，说一下“综合指数”，要综合考虑影响投资价值的各种因素，包括地区安全、交通、房价、租金、空档期、地税、物业费、维修费用、管理费用、稀缺独特性等。比如在新泽西买房投资，缺点地税高，优点靠近纽约，房价相对便宜，交通便利，通勤地区易出租。
不管是买投资房还是自住，都是人生一大决定，要有长远考虑。我做地产经纪10年，这些年下来也看了几千套房子，对新泽西各个地区非常熟悉，加上自己喜好投资，我的经验也许能帮到你买房。

拜登总统在2月7日国会述职演说中以50年来最低失业率3.4%引以为豪。明年是总统大选之年，拜登还要重新当选，会力保经济，高额补贴战略工业，创造更多就业机会。
但这些措施对抑制通胀非常不利，Fed想通过加息，冷却经济，以此达到较高的失业率6%，才能有效控制膨胀。总统要保就业，而Fed却要减少就业，两家政策相反，可以预期2023-2024 Fed还会不断加息，而通胀短期降不下来。这几天，贷款利率从年初6%又回到了7%，按照上面推断，今后两年很有可能会有8%-10%。
我之前有分析过，贷款利率的升高不会造成地产大幅下跌，高失业率才会导致楼市崩盘，比如2010年的时候，失业率10%。2023-2024 总统大选时期，保就业，失业率会在低位，预计地产不会有大幅波动。

2021-2022年美国房价上涨一轮，加上贷款利率的上升，对投资房购买难度较大。新泽西因为房价高地税高，本来就不是投资的理想地区，远不如佛州、北卡、甚至德州。但是新泽西紧靠纽约，在曼哈顿工作的很多人选择在新泽西居住，通勤便利，出租市场相当不错。
我这两天对新泽西适合投资的城市，按照目前其房价和贷款利率6%，对投资出租现金流做了计算。全款买房除外，一定是正现金流。如果是贷款在新泽西买投资房，那么至少要首付40%，才可以实现正现金流。
这里我说的适合投资的新泽西城市：靠近地铁，火车沿线，大学附近，好学区。这些地区投资房可以2-3星期租掉。如果一个月还租不出去的地区，我认为不适合投资，也不在我的计算之内。
投资不动产和股市不同，那种低买高卖短期获利方式在投资房这行不通，买投资房要考虑5年持有甚至更长。拿我一套2016年购入的投资房为例，当时48万买的，出租2800，到了2022年市价68万，租金涨到3400。要知道持房成本买房时就基本固定不变了，而租金还会逐年上涨，房价也会涨，长期持有回报会越来越好。
如果你有和我一样的投资理念，想在新泽西买投资房，可以和我交流一下。

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