还有2个月就到2023年了，明年什么时候买房，简单分析下。
2022年进入11月，房屋买卖双方呈僵持状态，房价没有大幅下降，因为房源还是很少，虽然没有买家买房，也没有更多的卖家卖房。如果不急着买房，我建议等到明年年初看。因为现在房子卖的慢了，房源会越积越多，过几个月卖家会争相降价，争取比别人卖掉快些。
今年11月12月还有2次加息，贷款利率不会下来，明年应会有缓和，估计会在5-6%。一旦利率稳定下来了，买家也会出手买房，又会来一波抢，目前潜在的买家还是远多于卖家。所以关注明年年初，比较关键，不要错过机会。
值得注意的是，今年Intel, Microsoft, Meta等很多公司有规模裁员，hiring freeze. 每年一月是裁员比较多的时候，如果更多的公司加入，被裁的人急于卖房，有工作的也会恐慌，不敢买房。所以楼市是否大掉，要关注失业率的上升。

​买房就找鲍博士，新泽西金牌地产经纪人
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​在美国买房，买家不需要给经纪人佣金，买家经纪人的佣金也是卖家来出。
美国这种佣金机制要追溯到1920年代地产经纪人制开始的时候。那时候卖房，只靠卖家经纪人一个不够，必须要和其他经纪人合作，才能找来更多人看房买房，所以卖家要付“finder fee”，给买家经纪人佣金。另外，在美国基本都是独家代理卖房，所以这个卖家经纪和众多买家经纪合作的制度一直传下来。
今天，互联网信息公开透明，卖家不愁找不到买家，还需要付给买家经纪这个“finder fee”吗？再过些年，买家经纪还会存在吗？

​如果把租金和买房后的养房成本比较下，总是房租更低，租房好像更划算。然而，如果买了房，几年后再看就不一样了，原因是租金逐年增长，而买房后持房成本基本固定不变了。
以我自己的一个房子为例。这个房子是2016年50万买的，持房成本包括贷款、地税、保险等近$3100/月，而当年租这个房子只要$2800，从number上看当时租房更划算。而到了2022年，这个房子租金已涨到$3400，而养房成本还保持在$3100左右，这样几年后两个就倒过来了。
现在这个房子2022年市价68万，增值18万。如果现在有人贷款买这个房子，持有成本差不多要$3700，比2016年时买增加了很多。这就是为什么，在任何时间点来看，买房的养房成本总是比租金高，因为房价也在涨。
租金以及房价长期都会涨，不能只看现在租房合算，如果有购房能力，也有购房意愿，早买应该比晚买好。

从新泽西乘坐地铁、渡船或Bus ，30分钟可达曼哈顿的新泽西城市，
1.Jersey City：（地铁PATH）15分钟到WTC, 30分钟到33街。（Paulus Hook Ferry）8分钟到Battery Park，20分钟到Wall St ，20分钟到39街码头。
2.Hoboken: （地铁PATH）25分钟到WTC, 30分钟到33街。（Hoboken Ferry）5分钟到39街，15分钟到Battery Park，25分钟到Wall St.。（Bus 126）不同车站分别15-30分钟到中城42街。
3.Weehawken: （Lincoln Harbor Ferry） 5分钟到39街码头。（Bus 128, 156, 158, 159, 165, 166） 不同车站分别12-20分钟到达中城42街。
4.West New York: （Port Imperial Ferry）5分钟到39街，20分钟到Battery Park，30分钟到Wall St. （Bus 128,156, 158, 159, 165, 166）15-25分钟到达中城42街。
这些是哈德逊河沿岸的城市，so-called Golden Coast Cities. 从Jersey City 到West New York房价逐渐向下，例如两室condo价格, Jersey City 大约1M，West New York 大约700K。看自己的budget和通勤需要可以选择合适的地区买房。