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我的买房投资口诀

3/20/2023

 
我的买房投资口诀:
​买新不买大,
安全看学校,
综合指数好,
地段最重要。
大白话就不多解释了,说一下“综合指数”,要综合考虑影响投资价值的各种因素,包括地区安全、交通、房价、租金、空档期、地税、物业费、维修费用、管理费用、稀缺独特性等。比如在新泽西买房投资,缺点地税高,优点靠近纽约,房价相对便宜,交通便利,通勤地区易出租。
不管是买投资房还是自住,都是人生一大决定,要有长远考虑。我做地产经纪10年,这些年下来也看了几千套房子,对新泽西各个地区非常熟悉,加上自己喜好投资,我的经验也许能帮到你买房。

2024大选年我对美国房地产市场的看法

3/5/2023

 
拜登总统在2月7日国会述职演说中以50年来最低失业率3.4%引以为豪。明年是总统大选之年,拜登还要重新当选,会力保经济,高额补贴战略工业,创造更多就业机会。
但这些措施对抑制通胀非常不利,Fed想通过加息,冷却经济,以此达到较高的失业率6%,才能有效控制膨胀。总统要保就业,而Fed却要减少就业,两家政策相反,可以预期2023-2024 Fed还会不断加息,而通胀短期降不下来。这几天,贷款利率从年初6%又回到了7%,按照上面推断,今后两年很有可能会有8%-10%。
我之前有分析过,贷款利率的升高不会造成地产大幅下跌,高失业率才会导致楼市崩盘,比如2010年的时候,失业率10%。2023-2024 总统大选时期,保就业,失业率会在低位,预计地产不会有大幅波动。

新泽西高分学区房2023初房价统计

2/13/2023

 
我统计了11/2022-01/2023新泽西几个高分学区房销售数据,基于4房3卫独立屋,可以看到Millburn, Basking Ridge,Livingston 的售价(SP)比要价(LP)还是要高,在市上时间 (DOM) 仅2周时间,而Summit, Chatham售价比要价低一些,在市上时间超过一个月市场。“售价/要价比“可看出市场竞争情况,越高说明买家加价越多,multiple offers越多。
按次序:中位价,SP/LP %,DOM。
Millburn: $1,450,000, 107.9%, 12 days
Livingston: $980,000, 100.9%, 13 days
Basking Ridge: $879,300, 100.8%, 15 days
Chatham: $1,085,000, 98.9%, 34 days
Summit: $980,000, 98.5%, 46 days
和我之前做的2022年上半年的数据相比,除了Summit的房价略有下降,其他几个学区的房价下半年都有所上升。现在市上的房子还是不多,去年的买家也没有消化掉,虽然因为贷款利率上升有段观望时间,好学区的房价不见下降。

新泽西哪里买到正现金流的投资房?

2/9/2023

 
2021-2022年美国房价上涨一轮,加上贷款利率的上升,对投资房购买难度较大。新泽西因为房价高地税高,本来就不是投资的理想地区,远不如佛州、北卡、甚至德州。但是新泽西紧靠纽约,在曼哈顿工作的很多人选择在新泽西居住,通勤便利,出租市场相当不错。
我这两天对新泽西适合投资的城市,按照目前其房价和贷款利率6%,对投资出租现金流做了计算。全款买房除外,一定是正现金流。如果是贷款在新泽西买投资房,那么至少要首付40%,才可以实现正现金流。
这里我说的适合投资的新泽西城市:靠近地铁,火车沿线,大学附近,好学区。这些地区投资房可以2-3星期租掉。如果一个月还租不出去的地区,我认为不适合投资,也不在我的计算之内。
投资不动产和股市不同,那种低买高卖短期获利方式在投资房这行不通,买投资房要考虑5年持有甚至更长。拿我一套2016年购入的投资房为例,当时48万买的,出租2800,到了2022年市价68万,租金涨到3400。要知道持房成本买房时就基本固定不变了,而租金还会逐年上涨,房价也会涨,长期持有回报会越来越好。
如果你有和我一样的投资理念,想在新泽西买投资房,可以和我交流一下。

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鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。
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2023年买房时机,什么时候买房

11/2/2022

 
还有2个月就到2023年了,明年什么时候买房,简单分析下。
2022年进入11月,房屋买卖双方呈僵持状态,房价没有大幅下降,因为房源还是很少,虽然没有买家买房,也没有更多的卖家卖房。如果不急着买房,我建议等到明年年初看。因为现在房子卖的慢了,房源会越积越多,过几个月卖家会争相降价,争取比别人卖掉快些。
今年11月12月还有2次加息,贷款利率不会下来,明年应会有缓和,估计会在5-6%。一旦利率稳定下来了,买家也会出手买房,又会来一波抢,目前潜在的买家还是远多于卖家。所以关注明年年初,比较关键,不要错过机会。
值得注意的是,今年Intel, Microsoft, Meta等很多公司有规模裁员,hiring freeze. 每年一月是裁员比较多的时候,如果更多的公司加入,被裁的人急于卖房,有工作的也会恐慌,不敢买房。所以楼市是否大掉,要关注失业率的上升。

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新泽西购买投资房出租地区和类型

5/3/2019

 
在新泽西买投资房出租的回报率有多少?新泽西什么地区最适合投资买房呢?做为新泽西州资深地产经纪人,我在这里为要在新泽西投资买房的客户讲讲。

我把投资地产总结为两种投资理念,你先对照下你是偏向哪种类型,这样在新泽西买房的选择就有所不同。一是价值投资买升值空间大的房产,二是现金流投资追求高出租回报率,两者对房产地区要求有不同。我会先了解客户倾向于哪种投资类型,然后推荐合适的地区和房子。想两者兼得,既想要升值快又想出租回报率高,两头都顾的往往买到的房子难租难卖。从大陆来美国买房投资的偏向于价值投资,这样的房子靠近地铁地段好,或学区好,升值潜力大,房价高所以租金回报率低,好处是房子好租,房客信用好,管理起来省心,获得出租回报并加上房子升值。而在新泽西或纽约本地居住的投资者偏向于现金流投资,追求出租回报,这样的房子房价不是很高,地区一般,房子可能不会升值但出租回报率高,而这样的投资者往往要多花些时间和精力管理和维护房子。

新泽西哪里能买到回报率高又好租的房子呢?新泽西地产税大约是房价的2%,在美国属于地税比较高的州,这影响投资回报率,那么到哪里去买回报率高又好租的房子呢?我这些年对新泽西地产做了很多研究,发现在纽约通勤地区还有不错房产可以投资,关于通勤地区可以看我的新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍 。Jersey City, Hoboken 离纽约曼哈顿最近,地铁十几分钟到纽约,房子升值空间大,但因为房价高,租金回报率在2-3%左右,属于价值投资的地区。现金流投资者看看新泽西去纽约的火车和汽车沿线附近的房子,有些回报率可以到8%。新泽西有500多个城镇,城镇之间地税还是有较大差别,低地产税又交通方便的地区,出租回报率就比较高。像Hudson county, Somerset county, Middlesex county的一些城市可以考虑买投资房出租回报率高,当然要看房源的具体情况,熟悉房屋市场的经纪人会给你数据分析是不是值得投资。

哪种房子类型更适合投资呢?公寓Condo, 联排Townhouse, 独栋房Single Family House, 多家庭房子multi-family,那个更适合投资呢?如果你是价值投资者,城市中心的公寓和好学区的独栋房是你的首选。对于现金流投资者,多家庭房是首选,因为它只交一个房子的地产税,却可以按多套房子出租收多份租金。在新泽西靠近纽约地区一些城市,如Union City, Jersey City Heights,Journal Square有这样的多家庭房子,去纽约交通方便,适合做投资房收租金。

买投资房要注意什么?首先我们要明白买投资房要从租客角度来看是不是好,要知道什么样的人会来租你的房子。不管房子大小,你买的房子出租市场价最好在$1500-3500这个范围,租金太低来的租客比较难管理,租金高的房子租客住不长就会自己买房走掉。大部分租房的人是年轻人,最需要上班交通便利,学区好坏对他们关系不大,两卧室公寓房子比较好租,在学区好的大房子不一定租得快。还有一点,投资人要关注城市的未来规划,泽西市的Journal Square是未来10年Jersey City市政建设重点地区,计划在PATH地铁站附近建多栋公寓商业大楼,改善街道,这个地区可以买房站位。最后,买投资房最好请经纪人帮忙,他们了解地区租金及租客情况,了解地区发展未来。 



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新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍

5/3/2019

 
这是我在2015年9月19日《世界日报》上介绍新泽西到纽约曼哈顿通勤地区及房地产情况。
​
紐約曼哈頓作為世界金融中心,房屋地產一直受到國際買家的青睞,房價節節攀升,居高不下,讓在曼哈頓工作的新移民望而卻步, 所以越來越多的買家轉向與曼哈頓一河之隔的新澤西州置業。針對曼哈頓工作人士購房需要,新澤西資深地產經紀鮑博士(Alex Bao) 按地鐵、汽車、火車三種到達曼哈頓的交通方式對新澤西幾個通勤地區做了重點介紹。

乘地鐵:
離紐約最近的澤西市(澤西城 Jersey City) 距離曼哈頓僅3英里,地鐵10分鐘可達曼哈頓下城世貿中心,地鐵20分鐘到中城,澤西城交通比布魯克林法拉盛快捷方便,而澤西城房價只是曼哈頓一半。由於澤西城到紐約交通非常方便,房價便宜,很多在曼哈頓工作的人選擇在這裡居住,澤西市也因此被稱做紐約“第六區”。澤西市中心有3個PATH地鐵站通往紐約曼哈頓,全天24小時運行。澤西城地鐵10分鐘可達曼哈頓下城,20分鐘可達曼哈頓中城33街。因為澤西城 交通便利,這裡的房屋出租市場非常火,價格合適的幾天內就可以租出去,一室屋月租金$2100-$2600,所以澤西城買房作為投資也非常不錯。
除此之外,乘地鐵可到紐約的地區還有緊鄰澤西市北面的霍博肯(Hoboken),乘地鐵10分鐘就可到曼哈頓,所以有很多在紐約上班的白領選擇在這裡居住。這裡的房子比較老,公寓樓房多是三到五層磚房,街道整齊,風景秀麗。這裡居住的大多為單身或年輕沒有小孩的夫婦,上班時間街道上非常安靜。城裡有一條主要街道華盛頓大街,兩側都是餐館和商店,一到晚上餐館酒吧燈火輝煌,非常熱鬧,和白天相比真是兩個世界。史蒂文斯理工學院位於此城,著名網球運動員張德培(Michael Chang)在此出生,霍博肯是Baseball發源地。

乘汽車:
在曼哈頓中、上城工作的可以考慮靠近林肯隧道和華盛頓大橋附近的城市,沿著哈德遜河從北向南依次排列分別是:李堡(Fort Lee), Edgewater, West New York, Weehawken, 乘通勤汽車20-30分鐘到曼哈頓42街。李堡的房子新,學區好,有很多中、日、韓亞裔居民,治安環境不錯,有名的Mitsuwa日本超市在就附近。房價也相對便宜,三臥室獨立屋在60萬左右。

乘火車:
乘火車到達曼哈頓的地區中,首推學區的密爾本(Millburn),它位於78號高速公路北部,坐火車30分鐘直達曼哈頓Penn Station,是個有150多年的歷史,具有英格蘭風格的小鎮。小鎮綠樹成蔭,房屋坐落有致,每個房子都有獨特的建築風格,是個富饒安靜的宜居小鎮。它距紐瓦克國際機場僅15分鐘車程,交通便利,環境優美,社區安全,因此吸引了不少在曼哈頓工作的金領人士在此安家。其中Short Hills社區,富人最為集中,70%家庭收入超過$200K,在2014年全美10大富裕城鎮排行榜列為榜首。密爾本有新澤西最好的學區,Millburn High School在全美高中名列前茅。如果你尋找好學區又到紐約工作方便的地方,這裡確實值得考慮。

“至於在哪裡買房合適,要看自己的情況和需要”,鮑博士最後建議,“如果你們剛開始工作還沒有小孩,可以考慮在哈德遜沿岸的城市買房,如澤西市,坐地鐵10分鐘到曼哈頓,即使以後出售或出租都容易。如果考慮家庭孩子上學的需要,可以考慮火車沿線好學區,如Millburn, Summit, Edison等地區。”


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Jersey City公立学校怎么样

5/3/2019

 
 Jersey City学校怎样?很少有人介绍。我做为Jersey City资深地产经纪人对泽西市学区有深入了解,近10年越来越多华人选择在Jersey City买房或租房定居,Jersey City学校也变得越来越好。客户买房时了解下学区情况,对今后房屋保值增值都有帮助。我介绍下Jersey City两所最好的公立学校。

Cornelia Bradford Elementary School: 也叫No.16小学,它是泽西市最好的公立小学,也是哈德逊河岸所有城市中最好的小学,这些新泽西河岸城市包括Jersey City, Hoboken, Weehawken, Union City, West New York, Guttenberg, Edgewater, Fort Lee。它在Greatschools上得分是9分,满分是10分。No.16小学在2014年当时是7分,随着这几年师资和生源水平提高(目前亚裔学生占58%),它的质量在稳定上升。No.16小学坐落在Jersey City Paulus Hook区域,学区内可供购买的高档公寓有77 Hudson, Gulls Cove, Trump Plaza, Grove Point, Portofino等,中海公司在建的99 Hudson (哈德逊99) 也在这个学区内。

麦克纳尔高中
Dr. Ronald McNair High School:麦克纳尔高中是泽西市最好的公立高中,在新泽西州排名第二的公立高中,它在Greatschools上得分是满分10分。其中亚裔学生占45%。麦克纳尔高中被美国教育部选为蓝丝带学校 (Blue Ribbon School),新泽西州328所公立高中学校中仅有三所高中入选。 
 

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新泽西买房流程的7个步骤

5/3/2019

 
准备在新泽西买房需要了解新泽西买房流程,我总结了新泽西购房7个步骤。这是我在2015年8月8号《世界日报》上的一篇文章,美国中文报纸都是用繁体字,下面内容可以看到。准备在新泽西购房的买家要做些初步准备,要了解自己的预算和明确自己的需要,然后找个经验丰富的经纪人帮助你分析细化,并保证在交易中不会出差错。在新泽西州,卖家会支付房地产经纪人的佣金,作为购房者,找个经纪人帮助何乐不为呢。下面我就逐步讲下在新泽西买房的步骤。

預算:您需要確保您能負擔得起什麼樣的房子或您的買房預算是多少。您應該與房地產經紀人溝通,制訂一個詳細的預算,以便能確定您每個月能支付多少貸款。如果要貸款買房,需和貸款專員聯繫,獲得銀行預批信(pre-approval letter),寫明房款首付和最大貸款金額。需提供近2年報稅表、3個月工資單和個人信用分數。信用分數可以到www.creditkarma.com這個網站免費查看下載。

選房:您需要列出幾個適合您居住的社區。您需要考慮您的上下班時間、學校、該社區的房子價格範圍、物業稅等。一個好的房地產經紀人能預見到您的一些需求,並能給您提供幾個適合您家庭的社區選擇。

看房:要想找到完美的房子,您可能需要參觀一些開放的房子並堅持不懈地在您理想的社區找房。新澤西仲介房源共用,內部使用MLS系統(multiple-listing-system),地產經紀可以看到任一家地產公司的房源資料,預約看任一房。房源公佈在內部MLS要比ZillowTrulia等公開網站早幾天。找一個有經驗溝通好的仲介做你的代理,在第一時間掌握新房源,會對你在新澤西買房幫助很大。房地產市場競爭非常激烈,一個好的房地產經紀人可以保證您能迅速瞭解每一個機會。

簽合同:當你選中房子後,經紀人代你向賣家提交購房合同,並附上你的銀行預批信。經過討價還價,最終達成一致價格,賣家在合同上簽字後提交律師審核。新澤西州規定買賣雙方簽字後,需啟動律師審核程式(attorney review)。雙方律師通過後,購房合同才正式生效。也就是說,在律師審核期間內,如果任一方改變主意不想交易了,可以無理由退出,不承擔任何責任。合同生效10天內,買家需向賣家律師帳戶(attorney trust account)付約定的押金,一般是購買價的10%。

驗房:合同生效10天內,買家要安排房屋檢驗,需要找有新澤西執照的驗房師(home inspector)驗房。如果發現房屋有結構性損壞或白蟻問題,買家有權要求賣家修理或現金補償,也可以選擇退出合同。

貸款:合同生效後,買家通過貸款專員正式向銀行申請貸款。銀行在一周內派房屋估值人員(appraiser)對房屋進行測量和評估。30-40天左右獲得銀行貸款承諾信(bank commitment letter)。獲得銀行貸款承諾信後即可安排交房時間,一般需要提前10天約定。

過戶:交房當天,買家去房子做最後檢查(walk through),看看房屋內外是否完好無損,需要賣家修理的是否完成。買家根據律師給出的結算表開好一張銀行支票(cashier check),金額含房款首付、律師費、產權檢證費、產權保險、產權登記費等所有交易費用。交房在買家律師辦公室進行,手續完成後,賣家經紀人將鑰匙交給你。


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Jersey City买房2019房价趋势分析

5/2/2019

 
Jersey City房价从2014年开始,连续5年每年平均涨幅8%,是新泽西州升值最快的城市。Jersey City凭借得天独厚的地理位置和便捷的地铁交通,泽西市与纽约曼哈顿一河之隔,乘地铁10分钟即可到达曼哈顿,吸引在纽约工作的购房者来Jersey City买房。

2019年整个美国楼市在做调整,泽西市房价明显下降,自2018年下半年到本文2019年5月,Jersey City房价降幅10%,主要是Downtown Jersey City (zip code 07302) Newport (07310)的高档公寓康斗,也是前几年升值最快的地区。

这次房价下降的原因有两个,一是美联储在2018年连续升息,造成购房贷款利息上升了一个百分点,mortgage rate从3.5%升到4.5%,使得购房者的贷款额度能力下降,有些人买不起房了。二是Trump 2018年税改,地税加上州税的抵税额不得超过1万元,这对高地税的新泽西州影响很大,房价50万的新泽西房子地税加上州税就会超出这个1万元限制,这样买房减税大打折扣,也让购房者再加考虑。

对Jersey City来说,还有个市场原因。2018年泽西市新建公寓大楼99 Hudson, Park|Shore, 10 Provost的新房销售分流了客源,减少了买二手房的买家。这些新房共有1500多套condo, 现在已售40%左右。这里我说句题外话,买新房第一次去看房,一定要请个经纪人带你去看,这样可以谈到好的价格,有些可商量的款项只有我们这些和大楼合作的地产经纪人知道怎样谈。

那么就以上情况,我对Jersey City房价未来走势做些分析。先从基本面看,Jersey City地理位置紧靠曼哈顿和地铁交通这个基本面没有变化,所以来Jersey City买房的长期需求不会变化,长期看Jersey City房价将上升。那么目前Jersey City房价什么时候会反弹?去年影响买房意愿的两大因素,第一是贷款利率有所缓和,美联储已宣布今年停止加息,这对购房者是个福音,目前贷款利率已有所下降,而从美国历史来看现在的利率仍是历史低点,现在仍是买房的好时机,是利好。第二Trump税改已经实施,虽然抵税少了,买房还是能减税,不买房则一分钱税都减不了,买总比不买划算,这个想清楚后,需要买房的不会再考虑这个影响。只要美国不出现大的经济衰退或发生战争,楼市调整后会稳定下来。
​

对于Jersey City, 前面讲的三栋新大楼的新房销售对二手房市场影响要特别考虑。2019年泽西市的新房销售将变得十分困难,主要原因是当初这些新楼在2017年预售价格按照2020年交房时的市场价定的,包含了对2018,2019楼市仍将持续升值的预期,价格已经定的很高。没有想到2018年开始二手房市场下降至今二手房价降了10%,而新房价格仍按照预售价格保持不变。这样一来,2019年新房比二手房市场价格高出太多,购房者会考虑买新房是否合算,而会转向二手房的购买。2019年将会是新房和二手房僵持的一年,如果新房坚持不降价,二手房的价格将止跌平稳,然后会升。当2020年新房的房源消化后,Jersey City房价将会开始上升。所以,我认为2019年是Jersey City房价底,是买房谈价的好机会。
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