我的买房投资口诀：
​买新不买大,
安全看学校,
综合指数好,
地段最重要。
大白话就不多解释了，说一下“综合指数”，要综合考虑影响投资价值的各种因素，包括地区安全、交通、房价、租金、空档期、地税、物业费、维修费用、管理费用、稀缺独特性等。比如在新泽西买房投资，缺点地税高，优点靠近纽约，房价相对便宜，交通便利，通勤地区易出租。
不管是买投资房还是自住，都是人生一大决定，要有长远考虑。我做地产经纪10年，这些年下来也看了几千套房子，对新泽西各个地区非常熟悉，加上自己喜好投资，我的经验也许能帮到你买房。

拜登总统在2月7日国会述职演说中以50年来最低失业率3.4%引以为豪。明年是总统大选之年，拜登还要重新当选，会力保经济，高额补贴战略工业，创造更多就业机会。
但这些措施对抑制通胀非常不利，Fed想通过加息，冷却经济，以此达到较高的失业率6%，才能有效控制膨胀。总统要保就业，而Fed却要减少就业，两家政策相反，可以预期2023-2024 Fed还会不断加息，而通胀短期降不下来。这几天，贷款利率从年初6%又回到了7%，按照上面推断，今后两年很有可能会有8%-10%。
我之前有分析过，贷款利率的升高不会造成地产大幅下跌，高失业率才会导致楼市崩盘，比如2010年的时候，失业率10%。2023-2024 总统大选时期，保就业，失业率会在低位，预计地产不会有大幅波动。

我统计了11/2022-01/2023新泽西几个高分学区房销售数据，基于4房3卫独立屋，可以看到Millburn, Basking Ridge，Livingston 的售价（SP）比要价（LP）还是要高，在市上时间 (DOM) 仅2周时间，而Summit, Chatham售价比要价低一些，在市上时间超过一个月市场。“售价/要价比“可看出市场竞争情况，越高说明买家加价越多，multiple offers越多。
按次序：中位价，SP/LP %，DOM。
Millburn: $1,450,000, 107.9%, 12 days
Livingston: $980,000, 100.9%, 13 days
Basking Ridge: $879,300, 100.8%, 15 days
Chatham: $1,085,000, 98.9%, 34 days
Summit: $980,000, 98.5%, 46 days
和我之前做的2022年上半年的数据相比，除了Summit的房价略有下降，其他几个学区的房价下半年都有所上升。现在市上的房子还是不多，去年的买家也没有消化掉，虽然因为贷款利率上升有段观望时间，好学区的房价不见下降。

2021-2022年美国房价上涨一轮，加上贷款利率的上升，对投资房购买难度较大。新泽西因为房价高地税高，本来就不是投资的理想地区，远不如佛州、北卡、甚至德州。但是新泽西紧靠纽约，在曼哈顿工作的很多人选择在新泽西居住，通勤便利，出租市场相当不错。
我这两天对新泽西适合投资的城市，按照目前其房价和贷款利率6%，对投资出租现金流做了计算。全款买房除外，一定是正现金流。如果是贷款在新泽西买投资房，那么至少要首付40%，才可以实现正现金流。
这里我说的适合投资的新泽西城市：靠近地铁，火车沿线，大学附近，好学区。这些地区投资房可以2-3星期租掉。如果一个月还租不出去的地区，我认为不适合投资，也不在我的计算之内。
投资不动产和股市不同，那种低买高卖短期获利方式在投资房这行不通，买投资房要考虑5年持有甚至更长。拿我一套2016年购入的投资房为例，当时48万买的，出租2800，到了2022年市价68万，租金涨到3400。要知道持房成本买房时就基本固定不变了，而租金还会逐年上涨，房价也会涨，长期持有回报会越来越好。
如果你有和我一样的投资理念，想在新泽西买投资房，可以和我交流一下。

买房就找鲍博士，金牌地产经纪人
---------------------------
鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。
联系 Alex Bao
电话 (201) 881-6897
微信 ab8102057
网站 www.njChineseRealtor.com 
Line alexbao2000

还有2个月就到2023年了，明年什么时候买房，简单分析下。
2022年进入11月，房屋买卖双方呈僵持状态，房价没有大幅下降，因为房源还是很少，虽然没有买家买房，也没有更多的卖家卖房。如果不急着买房，我建议等到明年年初看。因为现在房子卖的慢了，房源会越积越多，过几个月卖家会争相降价，争取比别人卖掉快些。
今年11月12月还有2次加息，贷款利率不会下来，明年应会有缓和，估计会在5-6%。一旦利率稳定下来了，买家也会出手买房，又会来一波抢，目前潜在的买家还是远多于卖家。所以关注明年年初，比较关键，不要错过机会。
值得注意的是，今年Intel, Microsoft, Meta等很多公司有规模裁员，hiring freeze. 每年一月是裁员比较多的时候，如果更多的公司加入，被裁的人急于卖房，有工作的也会恐慌，不敢买房。所以楼市是否大掉，要关注失业率的上升。

​买房就找鲍博士，新泽西金牌地产经纪人
---------------------------
鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。
联系 Alex Bao
电话 (201) 881-6897
微信 ab8102057
网站 www.njChineseRealtor.com
Line  alexbao2000

 Jersey City学校怎样？很少有人介绍。我做为Jersey City资深地产经纪人对泽西市学区有深入了解，近10年越来越多华人选择在Jersey City买房或租房定居，Jersey City学校也变得越来越好。客户买房时了解下学区情况，对今后房屋保值增值都有帮助。我介绍下Jersey City两所最好的公立学校。

Cornelia Bradford Elementary School： 也叫No.16小学，它是泽西市最好的公立小学，也是哈德逊河岸所有城市中最好的小学，这些新泽西河岸城市包括Jersey City, Hoboken, Weehawken, Union City, West New York, Guttenberg, Edgewater, Fort Lee。它在Greatschools上得分是9分，满分是10分。No.16小学在2014年当时是7分，随着这几年师资和生源水平提高（目前亚裔学生占58%），它的质量在稳定上升。No.16小学坐落在Jersey City Paulus Hook区域，学区内可供购买的高档公寓有77 Hudson, Gulls Cove, Trump Plaza, Grove Point, Portofino等，中海公司在建的99 Hudson (哈德逊99) 也在这个学区内。

麦克纳尔高中
Dr. Ronald McNair High School：麦克纳尔高中是泽西市最好的公立高中，在新泽西州排名第二的公立高中，它在Greatschools上得分是满分10分。其中亚裔学生占45%。麦克纳尔高中被美国教育部选为蓝丝带学校 (Blue Ribbon School)，新泽西州328所公立高中学校中仅有三所高中入选。  

买房就找鲍博士，金牌地产经纪人
---------------------------
鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以通过国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。 
联系 Alex Bao 
电话 (201) 881-6897 
微信 ab8102057 
网站 www.njChineseRealtor.com
Line alexbao2000