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新泽西购买投资房出租地区和类型

5/3/2019

 
在新泽西买投资房出租的回报率有多少?新泽西什么地区最适合投资买房呢?做为新泽西州资深地产经纪人,我在这里为要在新泽西投资买房的客户讲讲。

我把投资地产总结为两种投资理念,你先对照下你是偏向哪种类型,这样在新泽西买房的选择就有所不同。一是价值投资买升值空间大的房产,二是现金流投资追求高出租回报率,两者对房产地区要求有不同。我会先了解客户倾向于哪种投资类型,然后推荐合适的地区和房子。想两者兼得,既想要升值快又想出租回报率高,两头都顾的往往买到的房子难租难卖。从大陆来美国买房投资的偏向于价值投资,这样的房子靠近地铁地段好,或学区好,升值潜力大,房价高所以租金回报率低,好处是房子好租,房客信用好,管理起来省心,获得出租回报并加上房子升值。而在新泽西或纽约本地居住的投资者偏向于现金流投资,追求出租回报,这样的房子房价不是很高,地区一般,房子可能不会升值但出租回报率高,而这样的投资者往往要多花些时间和精力管理和维护房子。

新泽西哪里能买到回报率高又好租的房子呢?新泽西地产税大约是房价的2%,在美国属于地税比较高的州,这影响投资回报率,那么到哪里去买回报率高又好租的房子呢?我这些年对新泽西地产做了很多研究,发现在纽约通勤地区还有不错房产可以投资,关于通勤地区可以看我的新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍 。Jersey City, Hoboken 离纽约曼哈顿最近,地铁十几分钟到纽约,房子升值空间大,但因为房价高,租金回报率在2-3%左右,属于价值投资的地区。现金流投资者看看新泽西去纽约的火车和汽车沿线附近的房子,有些回报率可以到8%。新泽西有500多个城镇,城镇之间地税还是有较大差别,低地产税又交通方便的地区,出租回报率就比较高。像Hudson county, Somerset county, Middlesex county的一些城市可以考虑买投资房出租回报率高,当然要看房源的具体情况,熟悉房屋市场的经纪人会给你数据分析是不是值得投资。

哪种房子类型更适合投资呢?公寓Condo, 联排Townhouse, 独栋房Single Family House, 多家庭房子multi-family,那个更适合投资呢?如果你是价值投资者,城市中心的公寓和好学区的独栋房是你的首选。对于现金流投资者,多家庭房是首选,因为它只交一个房子的地产税,却可以按多套房子出租收多份租金。在新泽西靠近纽约地区一些城市,如Union City, Jersey City Heights,Journal Square有这样的多家庭房子,去纽约交通方便,适合做投资房收租金。

买投资房要注意什么?首先我们要明白买投资房要从租客角度来看是不是好,要知道什么样的人会来租你的房子。不管房子大小,你买的房子出租市场价最好在$1500-3500这个范围,租金太低来的租客比较难管理,租金高的房子租客住不长就会自己买房走掉。大部分租房的人是年轻人,最需要上班交通便利,学区好坏对他们关系不大,两卧室公寓房子比较好租,在学区好的大房子不一定租得快。还有一点,投资人要关注城市的未来规划,泽西市的Journal Square是未来10年Jersey City市政建设重点地区,计划在PATH地铁站附近建多栋公寓商业大楼,改善街道,这个地区可以买房站位。最后,买投资房最好请经纪人帮忙,他们了解地区租金及租客情况,了解地区发展未来。 



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鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。
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新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍

5/3/2019

 
这是我在2015年9月19日《世界日报》上介绍新泽西到纽约曼哈顿通勤地区及房地产情况。
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紐約曼哈頓作為世界金融中心,房屋地產一直受到國際買家的青睞,房價節節攀升,居高不下,讓在曼哈頓工作的新移民望而卻步, 所以越來越多的買家轉向與曼哈頓一河之隔的新澤西州置業。針對曼哈頓工作人士購房需要,新澤西資深地產經紀鮑博士(Alex Bao) 按地鐵、汽車、火車三種到達曼哈頓的交通方式對新澤西幾個通勤地區做了重點介紹。

乘地鐵:
離紐約最近的澤西市(澤西城 Jersey City) 距離曼哈頓僅3英里,地鐵10分鐘可達曼哈頓下城世貿中心,地鐵20分鐘到中城,澤西城交通比布魯克林法拉盛快捷方便,而澤西城房價只是曼哈頓一半。由於澤西城到紐約交通非常方便,房價便宜,很多在曼哈頓工作的人選擇在這裡居住,澤西市也因此被稱做紐約“第六區”。澤西市中心有3個PATH地鐵站通往紐約曼哈頓,全天24小時運行。澤西城地鐵10分鐘可達曼哈頓下城,20分鐘可達曼哈頓中城33街。因為澤西城 交通便利,這裡的房屋出租市場非常火,價格合適的幾天內就可以租出去,一室屋月租金$2100-$2600,所以澤西城買房作為投資也非常不錯。
除此之外,乘地鐵可到紐約的地區還有緊鄰澤西市北面的霍博肯(Hoboken),乘地鐵10分鐘就可到曼哈頓,所以有很多在紐約上班的白領選擇在這裡居住。這裡的房子比較老,公寓樓房多是三到五層磚房,街道整齊,風景秀麗。這裡居住的大多為單身或年輕沒有小孩的夫婦,上班時間街道上非常安靜。城裡有一條主要街道華盛頓大街,兩側都是餐館和商店,一到晚上餐館酒吧燈火輝煌,非常熱鬧,和白天相比真是兩個世界。史蒂文斯理工學院位於此城,著名網球運動員張德培(Michael Chang)在此出生,霍博肯是Baseball發源地。

乘汽車:
在曼哈頓中、上城工作的可以考慮靠近林肯隧道和華盛頓大橋附近的城市,沿著哈德遜河從北向南依次排列分別是:李堡(Fort Lee), Edgewater, West New York, Weehawken, 乘通勤汽車20-30分鐘到曼哈頓42街。李堡的房子新,學區好,有很多中、日、韓亞裔居民,治安環境不錯,有名的Mitsuwa日本超市在就附近。房價也相對便宜,三臥室獨立屋在60萬左右。

乘火車:
乘火車到達曼哈頓的地區中,首推學區的密爾本(Millburn),它位於78號高速公路北部,坐火車30分鐘直達曼哈頓Penn Station,是個有150多年的歷史,具有英格蘭風格的小鎮。小鎮綠樹成蔭,房屋坐落有致,每個房子都有獨特的建築風格,是個富饒安靜的宜居小鎮。它距紐瓦克國際機場僅15分鐘車程,交通便利,環境優美,社區安全,因此吸引了不少在曼哈頓工作的金領人士在此安家。其中Short Hills社區,富人最為集中,70%家庭收入超過$200K,在2014年全美10大富裕城鎮排行榜列為榜首。密爾本有新澤西最好的學區,Millburn High School在全美高中名列前茅。如果你尋找好學區又到紐約工作方便的地方,這裡確實值得考慮。

“至於在哪裡買房合適,要看自己的情況和需要”,鮑博士最後建議,“如果你們剛開始工作還沒有小孩,可以考慮在哈德遜沿岸的城市買房,如澤西市,坐地鐵10分鐘到曼哈頓,即使以後出售或出租都容易。如果考慮家庭孩子上學的需要,可以考慮火車沿線好學區,如Millburn, Summit, Edison等地區。”


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Jersey City公立学校怎么样

5/3/2019

 
 Jersey City学校怎样?很少有人介绍。我做为Jersey City资深地产经纪人对泽西市学区有深入了解,近10年越来越多华人选择在Jersey City买房或租房定居,Jersey City学校也变得越来越好。客户买房时了解下学区情况,对今后房屋保值增值都有帮助。我介绍下Jersey City两所最好的公立学校。

Cornelia Bradford Elementary School: 也叫No.16小学,它是泽西市最好的公立小学,也是哈德逊河岸所有城市中最好的小学,这些新泽西河岸城市包括Jersey City, Hoboken, Weehawken, Union City, West New York, Guttenberg, Edgewater, Fort Lee。它在Greatschools上得分是9分,满分是10分。No.16小学在2014年当时是7分,随着这几年师资和生源水平提高(目前亚裔学生占58%),它的质量在稳定上升。No.16小学坐落在Jersey City Paulus Hook区域,学区内可供购买的高档公寓有77 Hudson, Gulls Cove, Trump Plaza, Grove Point, Portofino等,中海公司在建的99 Hudson (哈德逊99) 也在这个学区内。

麦克纳尔高中
Dr. Ronald McNair High School:麦克纳尔高中是泽西市最好的公立高中,在新泽西州排名第二的公立高中,它在Greatschools上得分是满分10分。其中亚裔学生占45%。麦克纳尔高中被美国教育部选为蓝丝带学校 (Blue Ribbon School),新泽西州328所公立高中学校中仅有三所高中入选。 
 

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新泽西买房流程的7个步骤

5/3/2019

 
准备在新泽西买房需要了解新泽西买房流程,我总结了新泽西购房7个步骤。这是我在2015年8月8号《世界日报》上的一篇文章,美国中文报纸都是用繁体字,下面内容可以看到。准备在新泽西购房的买家要做些初步准备,要了解自己的预算和明确自己的需要,然后找个经验丰富的经纪人帮助你分析细化,并保证在交易中不会出差错。在新泽西州,卖家会支付房地产经纪人的佣金,作为购房者,找个经纪人帮助何乐不为呢。下面我就逐步讲下在新泽西买房的步骤。

預算:您需要確保您能負擔得起什麼樣的房子或您的買房預算是多少。您應該與房地產經紀人溝通,制訂一個詳細的預算,以便能確定您每個月能支付多少貸款。如果要貸款買房,需和貸款專員聯繫,獲得銀行預批信(pre-approval letter),寫明房款首付和最大貸款金額。需提供近2年報稅表、3個月工資單和個人信用分數。信用分數可以到www.creditkarma.com這個網站免費查看下載。

選房:您需要列出幾個適合您居住的社區。您需要考慮您的上下班時間、學校、該社區的房子價格範圍、物業稅等。一個好的房地產經紀人能預見到您的一些需求,並能給您提供幾個適合您家庭的社區選擇。

看房:要想找到完美的房子,您可能需要參觀一些開放的房子並堅持不懈地在您理想的社區找房。新澤西仲介房源共用,內部使用MLS系統(multiple-listing-system),地產經紀可以看到任一家地產公司的房源資料,預約看任一房。房源公佈在內部MLS要比ZillowTrulia等公開網站早幾天。找一個有經驗溝通好的仲介做你的代理,在第一時間掌握新房源,會對你在新澤西買房幫助很大。房地產市場競爭非常激烈,一個好的房地產經紀人可以保證您能迅速瞭解每一個機會。

簽合同:當你選中房子後,經紀人代你向賣家提交購房合同,並附上你的銀行預批信。經過討價還價,最終達成一致價格,賣家在合同上簽字後提交律師審核。新澤西州規定買賣雙方簽字後,需啟動律師審核程式(attorney review)。雙方律師通過後,購房合同才正式生效。也就是說,在律師審核期間內,如果任一方改變主意不想交易了,可以無理由退出,不承擔任何責任。合同生效10天內,買家需向賣家律師帳戶(attorney trust account)付約定的押金,一般是購買價的10%。

驗房:合同生效10天內,買家要安排房屋檢驗,需要找有新澤西執照的驗房師(home inspector)驗房。如果發現房屋有結構性損壞或白蟻問題,買家有權要求賣家修理或現金補償,也可以選擇退出合同。

貸款:合同生效後,買家通過貸款專員正式向銀行申請貸款。銀行在一周內派房屋估值人員(appraiser)對房屋進行測量和評估。30-40天左右獲得銀行貸款承諾信(bank commitment letter)。獲得銀行貸款承諾信後即可安排交房時間,一般需要提前10天約定。

過戶:交房當天,買家去房子做最後檢查(walk through),看看房屋內外是否完好無損,需要賣家修理的是否完成。買家根據律師給出的結算表開好一張銀行支票(cashier check),金額含房款首付、律師費、產權檢證費、產權保險、產權登記費等所有交易費用。交房在買家律師辦公室進行,手續完成後,賣家經紀人將鑰匙交給你。


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Jersey City买房2019房价趋势分析

5/2/2019

 
Jersey City房价从2014年开始,连续5年每年平均涨幅8%,是新泽西州升值最快的城市。Jersey City凭借得天独厚的地理位置和便捷的地铁交通,泽西市与纽约曼哈顿一河之隔,乘地铁10分钟即可到达曼哈顿,吸引在纽约工作的购房者来Jersey City买房。

2019年整个美国楼市在做调整,泽西市房价明显下降,自2018年下半年到本文2019年5月,Jersey City房价降幅10%,主要是Downtown Jersey City (zip code 07302) Newport (07310)的高档公寓康斗,也是前几年升值最快的地区。

这次房价下降的原因有两个,一是美联储在2018年连续升息,造成购房贷款利息上升了一个百分点,mortgage rate从3.5%升到4.5%,使得购房者的贷款额度能力下降,有些人买不起房了。二是Trump 2018年税改,地税加上州税的抵税额不得超过1万元,这对高地税的新泽西州影响很大,房价50万的新泽西房子地税加上州税就会超出这个1万元限制,这样买房减税大打折扣,也让购房者再加考虑。

对Jersey City来说,还有个市场原因。2018年泽西市新建公寓大楼99 Hudson, Park|Shore, 10 Provost的新房销售分流了客源,减少了买二手房的买家。这些新房共有1500多套condo, 现在已售40%左右。这里我说句题外话,买新房第一次去看房,一定要请个经纪人带你去看,这样可以谈到好的价格,有些可商量的款项只有我们这些和大楼合作的地产经纪人知道怎样谈。

那么就以上情况,我对Jersey City房价未来走势做些分析。先从基本面看,Jersey City地理位置紧靠曼哈顿和地铁交通这个基本面没有变化,所以来Jersey City买房的长期需求不会变化,长期看Jersey City房价将上升。那么目前Jersey City房价什么时候会反弹?去年影响买房意愿的两大因素,第一是贷款利率有所缓和,美联储已宣布今年停止加息,这对购房者是个福音,目前贷款利率已有所下降,而从美国历史来看现在的利率仍是历史低点,现在仍是买房的好时机,是利好。第二Trump税改已经实施,虽然抵税少了,买房还是能减税,不买房则一分钱税都减不了,买总比不买划算,这个想清楚后,需要买房的不会再考虑这个影响。只要美国不出现大的经济衰退或发生战争,楼市调整后会稳定下来。
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对于Jersey City, 前面讲的三栋新大楼的新房销售对二手房市场影响要特别考虑。2019年泽西市的新房销售将变得十分困难,主要原因是当初这些新楼在2017年预售价格按照2020年交房时的市场价定的,包含了对2018,2019楼市仍将持续升值的预期,价格已经定的很高。没有想到2018年开始二手房市场下降至今二手房价降了10%,而新房价格仍按照预售价格保持不变。这样一来,2019年新房比二手房市场价格高出太多,购房者会考虑买新房是否合算,而会转向二手房的购买。2019年将会是新房和二手房僵持的一年,如果新房坚持不降价,二手房的价格将止跌平稳,然后会升。当2020年新房的房源消化后,Jersey City房价将会开始上升。所以,我认为2019年是Jersey City房价底,是买房谈价的好机会。
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Bloomfield Nutley买房投资独栋房

5/2/2019

 
新泽西州的Bloomfield和Nutley是在Newark北边的两个小城镇,知道的人不多,但最近两年到那里买房的人多起来,房价也开始上涨。最近我有两个客户在Bloomfiled买了房,漂亮的独栋家庭房40几万,都非常满意。

Bloomfield之所以引起购房者的注意,是因为它交通方便而且房价便宜,50万以下可以买到带中央空调精致的三房独栋房。交通方便,有汽车192去纽约,有多路汽车到Newark Penn Station或到附近的火车站。尤其是Bloomfield北部靠近Brookdale公园附近的房子最为抢手,有9分小学,买房会出现multi offers情况。Bloomfield和它邻居Nutley环境优美,学校中等,白人居民为主。附近地区还有Cedar Grove学区很好,房子价格也比较低。
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根据我对新泽西通勤地区的了解,想在1小时通勤到纽约上班,50万以下能买到舒适、环境好的独栋房,Bloomfield和Nutley目前是最好的选择。


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Harrison买房投资市场前景

5/2/2019

 
Harrison预计将是下一个大规模房地产开发的城市,从Harrison乘坐PATH地铁到曼哈顿只需20分钟,是个重要通勤城市。继Jersey City Newport于2000年代规划开发完毕,PATH沿线的Jersey City Journal Square目前正在进行大规模商业和住宅楼建设,PATH的下一站Harrison也在规划开发。
早在20世纪90年代中期,哈里森就计划将高速公路280以南的原工业区转变为住宅用途,从而实现一系列河滨重建计划,最近一次市政规划报告在2012年发布。最终整个开发计划包括Passaic河沿岸约275英亩土地,超过Harrison总土地面积的30%.市政府利用税收减负计划激励建筑商将原有的工业厂房用地用于住宅转换和商业开发。
一个新的商住综合大楼在 1 Harrison Ave和Dey街正在建成,这个五层楼的开发项目,位于Passaic河沿岸,毗邻通往纽瓦克的大桥,有260单元,其中还包括267个停车位,距离Newark Broad Street火车站仅有几步之遥。 
PATH正在投入2.56亿美元的重建取代拥有80年历史的哈里森老车站。新车站采用通风良好、光线充足的玻璃和钢架设计的现代化设施,现代化的电梯,加宽的楼梯和通往平台的自动扶梯。它还有一个扩展的平台,可以在未来的Newark-WTC路线上使用10节车厢列车。2018年10月西厅已投入使用,计划将于2019年中期将完成东厅,同时在车站及附近地区提供其他设施和服务。
Harrion紧邻NJIT(New Jersey Institute of Technology)大学和Rutgers罗格斯大学分校,这两个学校的学生大多来Harriosn(也包括East Newark地区)租房。在高速280以北是Harrison老城区,两家庭三家庭房子比较多,适合租给学生居住,目前房价在50-80万。
投资买房要有些先见,比别人早一步占位,等城市基础设施开发建成,房价也会升值。我看好Harrison前景发展。


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Rutgers罗格斯大学附近买房投资

5/2/2019

 
Rutgers University罗格斯大学附近买房子哪里比较好?现在有不少中国留学生的父母为孩子在罗格斯大学附近买房子,他们希望孩子大学四年可以住,毕业后可以把房子租出去或卖掉房子。这是不错的经济账,但人在国内不清楚新泽西州房地产情况,也不了解罗格斯大学附近买房的选择,以及在美国新泽西买房流程,我经常收到这样的咨询。针对上面对房子的要求,先打算自住4年,然后出租或卖出,我给一些建议,买房可以联系我。
如果要求能走到学校,就选择在罗格斯主校区所在城市New Brunswick买房,可买独栋家庭房,如3卧室2卫这样的房子,价格在30万-50万,房价反映在房子地点位置和房屋状况,如果想省心打理的可选择Townhouse类似国内联排别墅,价格在20-30万,或最简单的两室公寓Condo,价格在 20-30万左右。
如果自己有车或愿意坐几站汽车到学校,可以考虑在罗格斯大学周边城市买房子,推荐Edison, Highland Park, Piscataway这几个城市,房价和New Brunswick差不多,房子选择多些,环境安静些。
特别提醒来美国全款买房的客人,要把银行存款证明准备好带来,存款银行必须是大陆境外的银行,香港、台湾、美国、加拿大等都可以,因为在美国买房提交购房意向的同时要附上这个房款证明,否则卖家不会谈,经纪人也不会带去看房。

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Weehawken买房投资置业

5/2/2019

 
Weehawken威霍肯与曼哈顿中城隔河相望,从Weehawken到曼哈顿距离仅2英里,乘公共汽车10分钟达曼哈顿,坐渡船8分钟。威霍肯到纽约交通便利,房价便宜,很多在曼哈顿工作的人在Weehawken买房或租房。
Weehawken去纽约曼哈顿非常方便,有多路汽车通往曼哈顿42街终点站(121、123、129、144、154、155、156、158、161、163、166、167、168),几分钟就会来一汽车,十几分钟就到曼哈顿。威霍肯有两个渡船码头到曼哈顿中城39街和下城,Lincoln Harbor ferry 和 Port Imperial ferry。
威霍肯买房有多种选择,有沿河的新建的高档公寓社区,有老城区的多家庭房子和独栋房,适合投资或自住。目前,Weehawken一室一卫公寓在30-80万,两室两卫在50-100万,平均每年涨幅5%。一室可租2000-2400,出租净回报率~3%。Weehawken房价仅是纽约的一半,在威霍肯购房置业看好升值潜力。
威霍肯学校优良,威霍肯学区有Webster小学,Roosevelt中学,Weehawken高中。
介绍一下新建的Henley on Hudson河滨公寓,直接面对壮观的纽约曼哈顿天际线和英式花园美景,距离纽约市仅数分钟车程。业主可享用独立套房内的各种设施,包括有氧运动健身房、儿童游戏室、休息大厅和户外的花园阳台。 此外,Henley 俱乐部的会员还可享用各种娱乐设施。 该俱乐部占地 557.4 平方米,配有俱乐部房间、放映室、台球室和游戏大厅、顶级健身中心、瑜伽/普拉提房、儿童游戏室、户外露台、火山坑和度假式无边游泳池。价格从$ 875,000 - $ 2,500,000,面积:108.2 - 185.6 平方米,卧室 1 - 3 间,浴室 1.5 - 3.5 间。
Weehawken威霍肯买房流程
1. 首先准备好房款材料,全款现金买准备好银行存款证明,贷款买准备好银行预批信pre-approval,如需要我会协助你。
2. 和地产经纪讲清楚你的需求,由经纪人预约带你看房。
3. 向卖家提交购房意向书offer,由于Weehawken购房买家竞争激烈,经纪人必须要熟悉状况给出一个好的出价建议。
4. 卖家接受你的价格后,进入律师审核attorney review.
5. 律师审核通过后,安排房屋检查,申请贷款,按时收房拿钥匙。

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    新泽西州金牌房地产经纪人,纽约州立大学博士,讲流利英语和国语。我在美国留学和工作多年,现全职从事房地产工作,帮助海内外华人在新泽西州买房卖房。
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