新泽西买房流程的7个步骤

准备在新泽西买房需要了解新泽西买房流程，我总结了新泽西购房7个步骤。这是我在2015年8月8号《世界日报》上的一篇文章，美国中文报纸都是用繁体字，下面内容可以看到。准备在新泽西购房的买家要做些初步准备，要了解自己的预算和明确自己的需要，然后找个经验丰富的经纪人帮助你分析细化，并保证在交易中不会出差错。在新泽西州，卖家会支付房地产经纪人的佣金，作为购房者，找个经纪人帮助何乐不为呢。下面我就逐步讲下在新泽西买房的步骤。

預算：您需要確保您能負擔得起什麼樣的房子或您的買房預算是多少。您應該與房地產經紀人溝通，制訂一個詳細的預算，以便能確定您每個月能支付多少貸款。如果要貸款買房，需和貸款專員聯繫，獲得銀行預批信（pre-approval letter），寫明房款首付和最大貸款金額。需提供近2年報稅表、3個月工資單和個人信用分數。信用分數可以到www.creditkarma.com這個網站免費查看下載。

選房：您需要列出幾個適合您居住的社區。您需要考慮您的上下班時間、學校、該社區的房子價格範圍、物業稅等。一個好的房地產經紀人能預見到您的一些需求，並能給您提供幾個適合您家庭的社區選擇。

看房：要想找到完美的房子，您可能需要參觀一些開放的房子並堅持不懈地在您理想的社區找房。新澤西仲介房源共用，內部使用MLS系統（multiple-listing-system)，地產經紀可以看到任一家地產公司的房源資料，預約看任一房。房源公佈在內部MLS要比ZillowTrulia等公開網站早幾天。找一個有經驗溝通好的仲介做你的代理，在第一時間掌握新房源，會對你在新澤西買房幫助很大。房地產市場競爭非常激烈，一個好的房地產經紀人可以保證您能迅速瞭解每一個機會。

簽合同：當你選中房子後，經紀人代你向賣家提交購房合同，並附上你的銀行預批信。經過討價還價，最終達成一致價格，賣家在合同上簽字後提交律師審核。新澤西州規定買賣雙方簽字後，需啟動律師審核程式（attorney review）。雙方律師通過後，購房合同才正式生效。也就是說，在律師審核期間內，如果任一方改變主意不想交易了，可以無理由退出，不承擔任何責任。合同生效10天內，買家需向賣家律師帳戶（attorney trust account）付約定的押金，一般是購買價的10%。

驗房：合同生效10天內，買家要安排房屋檢驗，需要找有新澤西執照的驗房師(home inspector)驗房。如果發現房屋有結構性損壞或白蟻問題，買家有權要求賣家修理或現金補償，也可以選擇退出合同。

貸款：合同生效後，買家通過貸款專員正式向銀行申請貸款。銀行在一周內派房屋估值人員（appraiser）對房屋進行測量和評估。30-40天左右獲得銀行貸款承諾信（bank commitment letter）。獲得銀行貸款承諾信後即可安排交房時間，一般需要提前10天約定。

過戶：交房當天，買家去房子做最後檢查（walk through），看看房屋內外是否完好無損，需要賣家修理的是否完成。買家根據律師給出的結算表開好一張銀行支票（cashier check），金額含房款首付、律師費、產權檢證費、產權保險、產權登記費等所有交易費用。交房在買家律師辦公室進行，手續完成後，賣家經紀人將鑰匙交給你。

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