买新不买大,
安全看学校,
综合指数好,
地段最重要。
大白话就不多解释了,说一下“综合指数”,要综合考虑影响投资价值的各种因素,包括地区安全、交通、房价、租金、空档期、地税、物业费、维修费用、管理费用、稀缺独特性等。比如在新泽西买房投资,缺点地税高,优点靠近纽约,房价相对便宜,交通便利,通勤地区易出租。
不管是买投资房还是自住,都是人生一大决定,要有长远考虑。我做地产经纪10年,这些年下来也看了几千套房子,对新泽西各个地区非常熟悉,加上自己喜好投资,我的经验也许能帮到你买房。
我的买房投资口诀:
买新不买大, 安全看学校, 综合指数好, 地段最重要。 大白话就不多解释了,说一下“综合指数”,要综合考虑影响投资价值的各种因素,包括地区安全、交通、房价、租金、空档期、地税、物业费、维修费用、管理费用、稀缺独特性等。比如在新泽西买房投资,缺点地税高,优点靠近纽约,房价相对便宜,交通便利,通勤地区易出租。 不管是买投资房还是自住,都是人生一大决定,要有长远考虑。我做地产经纪10年,这些年下来也看了几千套房子,对新泽西各个地区非常熟悉,加上自己喜好投资,我的经验也许能帮到你买房。 拜登总统在2月7日国会述职演说中以50年来最低失业率3.4%引以为豪。明年是总统大选之年,拜登还要重新当选,会力保经济,高额补贴战略工业,创造更多就业机会。
但这些措施对抑制通胀非常不利,Fed想通过加息,冷却经济,以此达到较高的失业率6%,才能有效控制膨胀。总统要保就业,而Fed却要减少就业,两家政策相反,可以预期2023-2024 Fed还会不断加息,而通胀短期降不下来。这几天,贷款利率从年初6%又回到了7%,按照上面推断,今后两年很有可能会有8%-10%。 我之前有分析过,贷款利率的升高不会造成地产大幅下跌,高失业率才会导致楼市崩盘,比如2010年的时候,失业率10%。2023-2024 总统大选时期,保就业,失业率会在低位,预计地产不会有大幅波动。 泽西市151 Bay新楼盘,2月份new release报价有所上调,下面是正在卖的单元。
--- Studio #603 $515,000 朝北 538sqft 还有在卖studio #203, #901 --- 1 br #2106 $855,000 朝南 727sqft 还有在卖 1br #1305, #2205, #2602 --- 2 br #1007 $1,185,000 西南 1199sqft 还有在买卖2br #1507, #2501 优惠:开发商不谈价。我们公司给新房买家 1% realtor credit,第一次看房需要我在。 有关151 Bay的价格、房型图、优缺点、HOA、Tax情况可和我进一步了解。可随时预约看房。 我统计了11/2022-01/2023新泽西几个高分学区房销售数据,基于4房3卫独立屋,可以看到Millburn, Basking Ridge,Livingston 的售价(SP)比要价(LP)还是要高,在市上时间 (DOM) 仅2周时间,而Summit, Chatham售价比要价低一些,在市上时间超过一个月市场。“售价/要价比“可看出市场竞争情况,越高说明买家加价越多,multiple offers越多。
按次序:中位价,SP/LP %,DOM。 Millburn: $1,450,000, 107.9%, 12 days Livingston: $980,000, 100.9%, 13 days Basking Ridge: $879,300, 100.8%, 15 days Chatham: $1,085,000, 98.9%, 34 days Summit: $980,000, 98.5%, 46 days 和我之前做的2022年上半年的数据相比,除了Summit的房价略有下降,其他几个学区的房价下半年都有所上升。现在市上的房子还是不多,去年的买家也没有消化掉,虽然因为贷款利率上升有段观望时间,好学区的房价不见下降。 2021-2022年美国房价上涨一轮,加上贷款利率的上升,对投资房购买难度较大。新泽西因为房价高地税高,本来就不是投资的理想地区,远不如佛州、北卡、甚至德州。但是新泽西紧靠纽约,在曼哈顿工作的很多人选择在新泽西居住,通勤便利,出租市场相当不错。
我这两天对新泽西适合投资的城市,按照目前其房价和贷款利率6%,对投资出租现金流做了计算。全款买房除外,一定是正现金流。如果是贷款在新泽西买投资房,那么至少要首付40%,才可以实现正现金流。 这里我说的适合投资的新泽西城市:靠近地铁,火车沿线,大学附近,好学区。这些地区投资房可以2-3星期租掉。如果一个月还租不出去的地区,我认为不适合投资,也不在我的计算之内。 投资不动产和股市不同,那种低买高卖短期获利方式在投资房这行不通,买投资房要考虑5年持有甚至更长。拿我一套2016年购入的投资房为例,当时48万买的,出租2800,到了2022年市价68万,租金涨到3400。要知道持房成本买房时就基本固定不变了,而租金还会逐年上涨,房价也会涨,长期持有回报会越来越好。 如果你有和我一样的投资理念,想在新泽西买投资房,可以和我交流一下。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000 还有2个月就到2023年了,明年什么时候买房,简单分析下。
2022年进入11月,房屋买卖双方呈僵持状态,房价没有大幅下降,因为房源还是很少,虽然没有买家买房,也没有更多的卖家卖房。如果不急着买房,我建议等到明年年初看。因为现在房子卖的慢了,房源会越积越多,过几个月卖家会争相降价,争取比别人卖掉快些。 今年11月12月还有2次加息,贷款利率不会下来,明年应会有缓和,估计会在5-6%。一旦利率稳定下来了,买家也会出手买房,又会来一波抢,目前潜在的买家还是远多于卖家。所以关注明年年初,比较关键,不要错过机会。 值得注意的是,今年Intel, Microsoft, Meta等很多公司有规模裁员,hiring freeze. 每年一月是裁员比较多的时候,如果更多的公司加入,被裁的人急于卖房,有工作的也会恐慌,不敢买房。所以楼市是否大掉,要关注失业率的上升。 买房就找鲍博士,新泽西金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000 讲讲我在美国新泽西州做地产经纪的那些事。我从2014年入行做到千万金牌地产经纪,有很多东西值得分享,这篇说下怎样开始的。
先说说怎么加入地产经纪。在美国对地产经纪的要求是年满18岁,有高中文凭,是公民或绿卡,没有犯罪记录。通过州里的地产合格考试后加入一家地产公司,成为房地产中介销售人员,称做Agent, Salesperson, 统称Realtor。公司和我们采取分成制,所有人没有底薪。还要交其他一些费用,办公费用,市场开发费用等。每年要买地产职业保险,如果和客户发生纠纷诉讼,保险会帮你赔付。地产经纪都是按州颁发执照的,新泽西的只能做新泽西州的。如想做纽约和宾州的,那就要再通过他们的考试,但不用再上课了。 进了公司以后,看到同事们并不是像我想象的样子,大部分经纪人都非常年轻,上过大学,男的多些,这让我有些意外。我刚来美国的时候,华人地产经纪人都是台湾来的,在家带孩子的house wife。传统的地产经纪的做法,就是打电话,每家敲门问,聚会中认识,教会中认识,但没有像国内站在楼盘大门外发传单的那种。现在网络时代已经彻底改变了这种传统的方式,打电话效果不大,敲门问的也很少了。现在主要是通过Facebook微信,也就是网上社交模式了。那么还有是在公司等着人上门来的,还是有些客户上门的。朋友、熟人介绍还是占有很大的比例。我发现每个成功的经纪人做市场的方法,都各有一套,别人不能够轻易复制。像有做了时间很长的,20多年的。那么这些人呢?以前都是传统的做法,长期积累的客户,在当地有一些名气,他们的地位很难撼动。新进入这个行业的人,从零开始,找到自己的优势特点开发市场。很多没有能力开发市场的人在三年内就被淘汰了。 如何开始?当新人进入公司以后,公司会安排一个资深经纪人带,师傅也会从你的每单收益中提成,但新人毕竟学到很多东西。一般先从租房开始,自己先去熟悉楼盘和社区。有些大楼是只租不卖的,有专门的租房办公室,那就走进去自我介绍,跟他们讲,我是地产经纪人,可以帮你们介绍客户,然后问佣金怎么给。在美国租房的佣金是一个月的房租,要和房东经纪人和租客经纪人平分。刚开始要在网络上做出租广告,像craigslist,自己没有房源,别人的房源需要别人同意才可以发,怎样才能让租客来找你,这个还是要有些技巧的。等要租房的客户来找我,带他们去看房。我要准备好他们的材料,像工资单,信用报告等,写租房申请交给房东的经纪人。对方会核实租客的工作单位,也会打电话给租客现在的房东问他的租房表现,美国经纪人还是比较负责的。等到租客入住后,才可以拿到佣金,公司提成拿去一半,就剩不下几百了。这样学徒式的做个半年,我有些感觉了,也熟悉了当地的情况和业务流程,开始做买房卖房业务。我开始在公司做前台值班,等着客户进来,接接咨询电话。这个值班是公司安排的轮班,我所在的办公室里有60多个Agents, 每星期能排上一次2个小时,大牌经纪比较忙有时可以替他们代班。这样逐渐进入正轨,至于我怎样做成金牌经纪人,这个后面有时间写。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人 -------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成交易。 联系 Alex Bao 电话 (201)881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000 |
Alex Bao新泽西州金牌房地产经纪人,纽约州立大学博士,讲流利英语和国语。我在美国留学和工作多年,现全职从事房地产工作,帮助海内外华人在新泽西州买房卖房。 Archives
March 2023
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