Alex Bao
新泽西地产经纪执照 |
新泽西房地产和纽约的关系|新泽西投资房攻略Alex Bao 新泽西资深地产经纪,同时拥有纽约地产经纪执照,主营与纽约相邻新泽西州北部地产,熟悉新泽西到纽约通勤地区,为海内外华人在新泽西买房投资置业提供专业房产经纪服务。
我来自中国大陆天津,在美国留学工作20多年,纽约州立大学博士,现全职从事房地产中介服务,讲国语普通话,讲流利英语,熟悉美国地产流程和相关法律,善于处理买房卖房遇到的问题,有良好的贷款和律师资源,为华人在新泽西买房卖房提供一条龙服务。 |
鲍博士讲新泽西房地产和纽约的关系 -《安家美国》讲座实录
大家好,我是新泽西地产经纪Alex Bao,今天讲座的题目是新泽西地产和纽约之关系。有很多朋友会问,为什么讲新泽西地产要把纽约拉上呢?实际上纽约对新泽西的地产影响很大。我们知道新泽西和纽约市是相邻的两个州,有很多在纽约上班的人在新泽西购房。今天讲座的目的也是希望能帮助地产投资人在这边更好的投资。
这个是我今天讲座的目录。我会按照这个顺序讲。首先我会介绍新泽西州。这里就会讲到和纽约的关系。然后我会着重讲一些Jersey City泽西市。这个市和纽约曼哈顿只有一河之隔,很多在纽约工作的人在这里住,也就是纽约的第六区。然后我会讲一下新泽西对纽约曼哈顿有哪些通勤地区,还有新泽西的学区房,100万在新泽西能买到什么样的房。最后还会讲一下在新泽西买房会有什么费用。
刚才主持人对我做了些介绍,我在这里补充一下方便大家对我的了解。我是89年来到美国留学,获得博士学位以后在加州伯克利大学做博士后。随后在旧金山湾区硅谷的科技公司做技术研发,一直到后来的管理。我现在是在新泽西州全职做房地产经纪,同时也做房产投资,我在美国和国内都有一些投资。这样我会从投资人的角度为客户梳理一下房源,提供一些有价值的意见。
在我讲一下新泽西州。新泽西州在美国的东部。我们经常说大纽约地区,实际上就包括了新泽西。新泽西州不大,很多人认为新泽西州是纽约的一部分,实际上不是,离纽约仅有一河之隔。从纽约的曼哈顿去美国西边的任何城市都要经过新泽西。所以它是纽约的西大门。像我们知道的自由女神像实际上是在新泽西和纽约的交界处,属于两州共有。伟大的发明家爱迪生也是在新泽西州出生,还有著名的普林斯顿大学也是在新泽西。
新泽西州的学区是普遍不错的,我们知道美国东部的学区还是不错的,学区在美国还是排前十名的。从家庭收入看也是富裕的州,在美国排名第二。之所以是这么富有,实际上还是很纽约有很大关系,像纽约曼哈顿,金融街,很多金领人士都住在新泽西州。新泽西也是美国纽约的第二大通勤地区,有很多火车,地铁,汽车到那里去。
新泽西是纽约的后家园或是通勤地区,这个我待会儿也会着重讲。那这里大家注意一点,很多纽约工作的人到这里买房,房价比较便宜,交通比较便利。目前来这里买房的都是刚需,就像我的客户大部分是在纽约曼哈顿上班。主要是这样的人来这里买房,目前还没有被投资人热炒。可能新泽西在国内宣传的也不多,不太引人注意。但是它的潜力还是蛮大的,在纽约国际大都市附近市场是很强劲的。
新泽西州的学区是普遍不错的,我们知道美国东部的学区还是不错的,学区在美国还是排前十名的。从家庭收入看也是富裕的州,在美国排名第二。之所以是这么富有,实际上还是很纽约有很大关系,像纽约曼哈顿,金融街,很多金领人士都住在新泽西州。新泽西也是美国纽约的第二大通勤地区,有很多火车,地铁,汽车到那里去。
新泽西是纽约的后家园或是通勤地区,这个我待会儿也会着重讲。那这里大家注意一点,很多纽约工作的人到这里买房,房价比较便宜,交通比较便利。目前来这里买房的都是刚需,就像我的客户大部分是在纽约曼哈顿上班。主要是这样的人来这里买房,目前还没有被投资人热炒。可能新泽西在国内宣传的也不多,不太引人注意。但是它的潜力还是蛮大的,在纽约国际大都市附近市场是很强劲的。
我着重讲一些泽西市。它是新泽西的一个城市,是离曼哈顿最近的一个城市,只有一河之隔,就是哈德逊河。国内的人知道这里的不多,但在纽约曼哈顿工作学习的人都知道。它给在纽约工作上班的人提供适合居住的地方。泽西市和曼哈顿的位置有点儿类似上海浦东和浦西的这样的位置。
在泽西市居住的人有80%去曼哈顿上班,很多去金融街上班。换句话说,在泽西市买房的人很多是来自纽约。这样就是为什么把泽西市叫做纽约的第六区。为什么是这样呢?主要是泽西市有几个地铁站到曼哈顿,其中最快10分钟就能到曼哈顿的下城。其他的线路20分钟到曼哈顿的中城。沿着哈德逊河有2007年以后建成的大楼,这些大楼有门卫,游泳池,还是比较高档的。
从泽西市去曼哈顿的下城比纽约其他地方还要方便,比如像布鲁克林,法拉盛这些地方。房价大概只有曼哈顿的一半。它这边的高中也不错,可以查一下。911之后,很多大银行都搬到了泽西市。所以这里也被称为华尔街西街。
在泽西市居住的人有80%去曼哈顿上班,很多去金融街上班。换句话说,在泽西市买房的人很多是来自纽约。这样就是为什么把泽西市叫做纽约的第六区。为什么是这样呢?主要是泽西市有几个地铁站到曼哈顿,其中最快10分钟就能到曼哈顿的下城。其他的线路20分钟到曼哈顿的中城。沿着哈德逊河有2007年以后建成的大楼,这些大楼有门卫,游泳池,还是比较高档的。
从泽西市去曼哈顿的下城比纽约其他地方还要方便,比如像布鲁克林,法拉盛这些地方。房价大概只有曼哈顿的一半。它这边的高中也不错,可以查一下。911之后,很多大银行都搬到了泽西市。所以这里也被称为华尔街西街。
这张图是泽西市到曼哈顿的地铁图。左边标出来是泽西市,右边是曼哈顿,中间就是蓝色的是哈德逊河。这个地铁红线,绿线,蓝线是泽西市到曼哈顿的不同线路,最快的线路10分钟就能到曼哈顿的金融街,很方便,很多在纽约曼哈顿工作上班的人会选择在这边买房。
这张是航拍图,能看到实际情况泽西市和纽约市曼哈顿的位置。上方是纽约曼哈顿,最高的建筑就是纽约的世贸中心,下面泽西市也是很高的大楼,这些高楼是2007年之后建成的,很新,设施也不错。其中有一座楼就是川普大厦,就是现在共和党总统竞选人川普房产大楼,最高55层,这边举个例子,一室一厅,80平米,63万,这样的房产在同等条件下是纽约的一半。
刚才重点介绍一下最近的泽西市。我现在讲一些除了泽西市还有哪些地区去曼哈顿上班呢?其实每天从新泽西到曼哈顿上班的人将近有20万,会通过地铁,公交车,火车,轮渡这样的方式去那边上班,在乘地铁的城市只有两个城市,就是泽西市和北边的城市叫Hoboken。他们算是最快的,但是其他的交通工具也在一个小时之内。之所以选择在这边买房,主要是交通方便,房价也比较便宜,另外还能免除在纽约市的收入税3.75%。
详细的介绍还是可以参考网站上的详细介绍,这里头我想跟大家讲的是在这些可以去纽约上班的地区呢,满足了投资房产的几个条件,一个是房子好租,租金不错,租客信用也不错,因为都是在纽约上班,比较稳定。这里大家可以考虑,有什么问题可以咨询我。
详细的介绍还是可以参考网站上的详细介绍,这里头我想跟大家讲的是在这些可以去纽约上班的地区呢,满足了投资房产的几个条件,一个是房子好租,租金不错,租客信用也不错,因为都是在纽约上班,比较稳定。这里大家可以考虑,有什么问题可以咨询我。
新泽西学区还是相当不错的。这里有两个学区,一个是南部普林斯顿学区,在美国排第五名。北边有Short Hills学区,在全美排第十四
一百万美元在新泽西能买到什么样的房子?这里我举两个例子。
一个是交通最方便的就是泽西市,一百万可以买比较高档的两房两卫的高档公寓。还有一个呢在好学区Short Hills就是可以买4卧室的独栋别墅,当然在其他地区也可以买好更好的,这里呢我说的是最贵的两个例子
一个是交通最方便的就是泽西市,一百万可以买比较高档的两房两卫的高档公寓。还有一个呢在好学区Short Hills就是可以买4卧室的独栋别墅,当然在其他地区也可以买好更好的,这里呢我说的是最贵的两个例子
最后我讲一些在新泽西买房的注意事项。他的准备工作和费用。在新泽西买房和其他地区差不多,首先要确定一些你的买房需求,最好和经纪人了解情况确定买房地区。如果是贷款买房的话一定要先准备好贷款预批信。如果是现金买房呢要先安排好海外买房证明。另外就可以安排看房,如果一次没看好的话可以通过微信也可以看房。
在美国买房一些费用,大家知道在美国买家是不要付佣金的。这个佣金卖家和卖家经纪提前商量好的,不需要你来付。那么除了房款以外呢还有一些其他得杂费,这里我简单说一下。有律师费1000-1500左右;验房费300-700左右;还有就是如果是银行贷款的话申请的费用是2000-5000左右;房屋估值费是700;另外必须要做的是房屋产权检查费300;产权保险费大概是房价的0.4%;产权登记费是100,房屋保险费是500.其他的更详细的费用可以参考我的主页。
那我最后总结一下,我讲的这些要大家注意到新泽西和纽约的密切相关。可以说是纽约的经济左右新泽西的房地产。什么样的人适合在新泽西买房呢。就是刚需,有孩子在纽约上班的话可以考虑到新泽西买房。另外就是新泽西是纽约的通勤地区,还是巨大的投资潜力的。那最后就是感谢大家能收听今天的讲座,谢谢大家的时间。
在美国买房一些费用,大家知道在美国买家是不要付佣金的。这个佣金卖家和卖家经纪提前商量好的,不需要你来付。那么除了房款以外呢还有一些其他得杂费,这里我简单说一下。有律师费1000-1500左右;验房费300-700左右;还有就是如果是银行贷款的话申请的费用是2000-5000左右;房屋估值费是700;另外必须要做的是房屋产权检查费300;产权保险费大概是房价的0.4%;产权登记费是100,房屋保险费是500.其他的更详细的费用可以参考我的主页。
那我最后总结一下,我讲的这些要大家注意到新泽西和纽约的密切相关。可以说是纽约的经济左右新泽西的房地产。什么样的人适合在新泽西买房呢。就是刚需,有孩子在纽约上班的话可以考虑到新泽西买房。另外就是新泽西是纽约的通勤地区,还是巨大的投资潜力的。那最后就是感谢大家能收听今天的讲座,谢谢大家的时间。
新泽西哪里能买到回报率高又好租的房子呢?新泽西地产税大约是房价的2%,在美国属于税比较高的州,这影响投资回报率,那么到哪里去买回报率高又好租的房子呢?我这些年对新泽西地产做了很多研究,发现在纽约通勤地区还有不错房产可以投资,关于通勤地区可以看我的新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍 。Jersey City, Hoboken 离纽约曼哈顿最近,地铁十几分钟到纽约,房子升值空间大,但因为房价高,回报率在3%左右,属于价值投资的地区。现金流投资者看看新泽西去纽约的火车沿线和汽车站附近的房子,有些回报率可以到8-10%。新泽西有500多个城镇,城镇之间地税还是有较大差别,低地产税又交通方便的地区,出租回报率就比较高。像Hudson county, Somerset county, Middlesex county的一些城市可以考虑买投资房出租回报率高,当然要看房源的具体情况,熟悉房屋市场的经纪人会给你数据分析是不是值得投资。
公寓condo、联排townhouse、独栋房single family house、多家庭multi-family房子,那个更适合投资呢?如果你是价值投资者,城市中心的公寓和好学区的独栋房是你的首选。对于现金流投资者,多家庭房是首选,因为它只交一个房子的地产税,却可以按多套房子出租收多份租金。在新泽西靠近纽约地区一些城市有这样的多家庭房子,去纽约交通方便,适合做投资房收租金。
买投资房要注意什么?首先我们要明白买投资房要从租客角度来看是不是好,要知道什么样的人会来租你的房子。不管房子大小,你买的房子出租市场价最好在$1500-3500这个范围,租金太低来的租客比较难管理,租金高的房子租客住不长就会买房走掉。大部分租房的人是年轻人,最需要上班交通便利,学区好坏对他们关系不大,两卧室公寓房子比较好租,在学区好的大房子不一定租得快。还有一点,投资人要关注城市的未来规划,例如wood-ridge在2016年5月份建成了通往纽约的火车站,在一年前火车站附近买的房子升值20%,租金也上去了。泽西市Jersey City的Journal Square是未来10年市政建设重点地区,计划在PATH地铁站附近建多栋公寓商业大楼,改善街道,这个地区可以买房站位。最后,买投资房要请经纪人帮忙,他们知道地区租金及租客情况,了解地区发展未来。
客户经常问我法拍屋foreclosure的房子值得投资买吗?在美国有低于市场价格房屋在法庭上拍卖,称为法拍屋,这些是因为房主还不上银行贷款被银行收回的房子。如果你不是专业地产投资人,我建议你不要去碰。它有三大风险,第一产权不明,第二如有人在里面住请走很麻烦,第三房屋可能被严重破坏需大量装修。法拍屋多的地区住的居民一般收入低,家庭经济困难,这样的地区不是理想的投资地点。
地产服务区域
新州北部:Jersey City, Hoboken, Weehawken, West New York, Edgewater, Fort Lee, Bayonne, Secaucus, Harrison
新洲中部:Millburn, Short Hills, Summit, Basking Ridge, Livingston, New Providence, Chatham, Edison, Westfield
做为买家经纪代理
我提供免费服务。我会全面了解您对房屋要求,找最合适的房子,安排看房,写购房合同,协助贷款和法律步骤。 当您选中房子后,我会通过分析多种因素帮助您决定最佳买房出价。 - 购房竞争情况 - 在市场上的时间 - 当前价格走势 - 房屋状况 另外,我会给您建议,让您的购房合同条款更容易让卖家接受,在multi-offer中胜出。 |
做为卖家经纪代理
我会按照您的房屋状况和目前市场情况,做一个详细卖房销售计划。 第一步 上门访问 实地勘察 我会和您约好时间,上门访问,详细了解您的需求和计划,讨论房屋卖点。同时实地勘察房屋状况,测量尺寸,照相,为销售宣传计划做准备。 第二步 销售计划和策略 根据房屋实际状况和目前市场情况,我会制定一份详细卖房销售计划,包括销售价格的建议,所在地区同类房屋销售数据参考,房屋卖点,宣传策略等。 |
新泽西买房,新泽西卖房,可以在此留言,我会在24小时内回复
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新泽西州买房|新泽西卖房|地产经纪专题介绍
新泽西买房详细流程
要想找到完美的房子,您可能需要參觀一些open house開放的房子並堅持不懈地在您理想的社區找房。新澤西仲介房源共用,內部使用MLS系統(multiple-listing-system),地產經紀可以看到任一家地產公司的房源資料,預約看任一房。新澤西房源公佈在新澤西地產經紀內部MLS要比ZillowTrulia等公開網站早幾天,新澤西地產經紀可以在公眾知道之前就為客戶買下房子。找一個有經驗溝通好的新澤西仲介做你的代理,在第一時間掌握新房源,會對你在新澤西買房幫助很大。房地產市場競爭非常激烈,一個好的房地產經紀人可以保證您能迅速瞭解每一個機會,幫您在新澤西買房時順利完成交易。>> 全部
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新泽西买房注意事项
客户经常问我,新泽西买房交易有什么特别的地方。那么要注意以下几点:
1. 新泽西中介房源共享,内部使用MLS系统(multiple-listing-system),地产经纪可以看到任一家地产公司的房源资料,预约看任一房。
2. 房源公布在内部MLS要比ZillowTrulia等公开网站早几天,地产经纪可以在公众知道之前就帮助客户买下房子。找一个有经验沟通好的中介做你的代理,在第一时间掌握新房源,会对你在新泽西买房帮助很大。
3. 当卖方接受买家的购房价格后,新泽西州规定买卖双方需在3天内启动律师审核流程。>> 全部
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新泽西买房出价策略
一个有经验的地产经纪应了解当前当地房屋市场供求情况(房屋供需比和市场消化率),他会根据出价时的市场情况,判断你想要出价购买的房子是处在哪种情况,建议用哪种策略用最好的价格买下房子。
Highest and best offer
Sometimes sellers or their agents get restless during negotiations and ask you to quote them your highest and best offer for the home. Don’t go out on a limb if you are not 100 percent sure you want this particular property. You can always reconsider if you feel you made a mistake, >> more
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新泽西买房纽约通勤地区介绍
乘地鐵:離紐約最近的新澤西州的澤西市(澤西城 Jersey City) 距離曼哈頓僅3英里,乘地鐵10分鐘可達曼哈頓下城世貿中心,地鐵20分鐘到中城,澤西城交通比布魯克林法拉盛快捷方便,而澤西城房價只是曼哈頓一半。由於澤西城到紐約交通非常方便,房價便宜,很多在曼哈頓工作的人選擇在這裡居住,澤西市也因此被稱做紐約“第六區”。澤西市中心(downtown Jersey City)有3個PATH地鐵站通往紐約曼哈頓,全天24小時運行。澤西城地鐵10分鐘可達曼哈頓下城,20分鐘可達曼哈頓中城33街。因為澤西城 交通便利,這裡的房屋出租市場非常火,價格合適的幾天內就可以租出去,一室屋月租金$2100-$2600,二室公寓月租金$2700-$4000,所以澤西城買房作為投資非常不錯。>> 全部
乘地鐵:離紐約最近的新澤西州的澤西市(澤西城 Jersey City) 距離曼哈頓僅3英里,乘地鐵10分鐘可達曼哈頓下城世貿中心,地鐵20分鐘到中城,澤西城交通比布魯克林法拉盛快捷方便,而澤西城房價只是曼哈頓一半。由於澤西城到紐約交通非常方便,房價便宜,很多在曼哈頓工作的人選擇在這裡居住,澤西市也因此被稱做紐約“第六區”。澤西市中心(downtown Jersey City)有3個PATH地鐵站通往紐約曼哈頓,全天24小時運行。澤西城地鐵10分鐘可達曼哈頓下城,20分鐘可達曼哈頓中城33街。因為澤西城 交通便利,這裡的房屋出租市場非常火,價格合適的幾天內就可以租出去,一室屋月租金$2100-$2600,二室公寓月租金$2700-$4000,所以澤西城買房作為投資非常不錯。>> 全部