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新泽西购买投资房出租地区和类型

5/3/2019

 
在新泽西买投资房出租的回报率有多少?新泽西什么地区最适合投资买房呢?做为新泽西州资深地产经纪人,我在这里为要在新泽西投资买房的客户讲讲。

我把投资地产总结为两种投资理念,你先对照下你是偏向哪种类型,这样在新泽西买房的选择就有所不同。一是价值投资买升值空间大的房产,二是现金流投资追求高出租回报率,两者对房产地区要求有不同。我会先了解客户倾向于哪种投资类型,然后推荐合适的地区和房子。想两者兼得,既想要升值快又想出租回报率高,两头都顾的往往买到的房子难租难卖。从大陆来美国买房投资的偏向于价值投资,这样的房子靠近地铁地段好,或学区好,升值潜力大,房价高所以租金回报率低,好处是房子好租,房客信用好,管理起来省心,获得出租回报并加上房子升值。而在新泽西或纽约本地居住的投资者偏向于现金流投资,追求出租回报,这样的房子房价不是很高,地区一般,房子可能不会升值但出租回报率高,而这样的投资者往往要多花些时间和精力管理和维护房子。

新泽西哪里能买到回报率高又好租的房子呢?新泽西地产税大约是房价的2%,在美国属于地税比较高的州,这影响投资回报率,那么到哪里去买回报率高又好租的房子呢?我这些年对新泽西地产做了很多研究,发现在纽约通勤地区还有不错房产可以投资,关于通勤地区可以看我的新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍 。Jersey City, Hoboken 离纽约曼哈顿最近,地铁十几分钟到纽约,房子升值空间大,但因为房价高,租金回报率在2-3%左右,属于价值投资的地区。现金流投资者看看新泽西去纽约的火车和汽车沿线附近的房子,有些回报率可以到8%。新泽西有500多个城镇,城镇之间地税还是有较大差别,低地产税又交通方便的地区,出租回报率就比较高。像Hudson county, Somerset county, Middlesex county的一些城市可以考虑买投资房出租回报率高,当然要看房源的具体情况,熟悉房屋市场的经纪人会给你数据分析是不是值得投资。

哪种房子类型更适合投资呢?公寓Condo, 联排Townhouse, 独栋房Single Family House, 多家庭房子multi-family,那个更适合投资呢?如果你是价值投资者,城市中心的公寓和好学区的独栋房是你的首选。对于现金流投资者,多家庭房是首选,因为它只交一个房子的地产税,却可以按多套房子出租收多份租金。在新泽西靠近纽约地区一些城市,如Union City, Jersey City Heights,Journal Square有这样的多家庭房子,去纽约交通方便,适合做投资房收租金。

买投资房要注意什么?首先我们要明白买投资房要从租客角度来看是不是好,要知道什么样的人会来租你的房子。不管房子大小,你买的房子出租市场价最好在$1500-3500这个范围,租金太低来的租客比较难管理,租金高的房子租客住不长就会自己买房走掉。大部分租房的人是年轻人,最需要上班交通便利,学区好坏对他们关系不大,两卧室公寓房子比较好租,在学区好的大房子不一定租得快。还有一点,投资人要关注城市的未来规划,泽西市的Journal Square是未来10年Jersey City市政建设重点地区,计划在PATH地铁站附近建多栋公寓商业大楼,改善街道,这个地区可以买房站位。最后,买投资房最好请经纪人帮忙,他们了解地区租金及租客情况,了解地区发展未来。 



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鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。
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新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍

5/3/2019

 
这是我在2015年9月19日《世界日报》上介绍新泽西到纽约曼哈顿通勤地区及房地产情况。
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紐約曼哈頓作為世界金融中心,房屋地產一直受到國際買家的青睞,房價節節攀升,居高不下,讓在曼哈頓工作的新移民望而卻步, 所以越來越多的買家轉向與曼哈頓一河之隔的新澤西州置業。針對曼哈頓工作人士購房需要,新澤西資深地產經紀鮑博士(Alex Bao) 按地鐵、汽車、火車三種到達曼哈頓的交通方式對新澤西幾個通勤地區做了重點介紹。

乘地鐵:
離紐約最近的澤西市(澤西城 Jersey City) 距離曼哈頓僅3英里,地鐵10分鐘可達曼哈頓下城世貿中心,地鐵20分鐘到中城,澤西城交通比布魯克林法拉盛快捷方便,而澤西城房價只是曼哈頓一半。由於澤西城到紐約交通非常方便,房價便宜,很多在曼哈頓工作的人選擇在這裡居住,澤西市也因此被稱做紐約“第六區”。澤西市中心有3個PATH地鐵站通往紐約曼哈頓,全天24小時運行。澤西城地鐵10分鐘可達曼哈頓下城,20分鐘可達曼哈頓中城33街。因為澤西城 交通便利,這裡的房屋出租市場非常火,價格合適的幾天內就可以租出去,一室屋月租金$2100-$2600,所以澤西城買房作為投資也非常不錯。
除此之外,乘地鐵可到紐約的地區還有緊鄰澤西市北面的霍博肯(Hoboken),乘地鐵10分鐘就可到曼哈頓,所以有很多在紐約上班的白領選擇在這裡居住。這裡的房子比較老,公寓樓房多是三到五層磚房,街道整齊,風景秀麗。這裡居住的大多為單身或年輕沒有小孩的夫婦,上班時間街道上非常安靜。城裡有一條主要街道華盛頓大街,兩側都是餐館和商店,一到晚上餐館酒吧燈火輝煌,非常熱鬧,和白天相比真是兩個世界。史蒂文斯理工學院位於此城,著名網球運動員張德培(Michael Chang)在此出生,霍博肯是Baseball發源地。

乘汽車:
在曼哈頓中、上城工作的可以考慮靠近林肯隧道和華盛頓大橋附近的城市,沿著哈德遜河從北向南依次排列分別是:李堡(Fort Lee), Edgewater, West New York, Weehawken, 乘通勤汽車20-30分鐘到曼哈頓42街。李堡的房子新,學區好,有很多中、日、韓亞裔居民,治安環境不錯,有名的Mitsuwa日本超市在就附近。房價也相對便宜,三臥室獨立屋在60萬左右。

乘火車:
乘火車到達曼哈頓的地區中,首推學區的密爾本(Millburn),它位於78號高速公路北部,坐火車30分鐘直達曼哈頓Penn Station,是個有150多年的歷史,具有英格蘭風格的小鎮。小鎮綠樹成蔭,房屋坐落有致,每個房子都有獨特的建築風格,是個富饒安靜的宜居小鎮。它距紐瓦克國際機場僅15分鐘車程,交通便利,環境優美,社區安全,因此吸引了不少在曼哈頓工作的金領人士在此安家。其中Short Hills社區,富人最為集中,70%家庭收入超過$200K,在2014年全美10大富裕城鎮排行榜列為榜首。密爾本有新澤西最好的學區,Millburn High School在全美高中名列前茅。如果你尋找好學區又到紐約工作方便的地方,這裡確實值得考慮。

“至於在哪裡買房合適,要看自己的情況和需要”,鮑博士最後建議,“如果你們剛開始工作還沒有小孩,可以考慮在哈德遜沿岸的城市買房,如澤西市,坐地鐵10分鐘到曼哈頓,即使以後出售或出租都容易。如果考慮家庭孩子上學的需要,可以考慮火車沿線好學區,如Millburn, Summit, Edison等地區。”


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Park Shore泊岸买房返佣1% Rebate

5/3/2019

 
我是JerseyCity泽西市资深地产经纪人,和新房销售Park Shore泊岸公寓有深度合作,开发商也希望我们经纪人带来更多客源,我可以为买家谈新房折扣的优惠价。要获得地产经纪的返佣Rebate, 第一次看房必须由我带去,这是所有新房New Construction的要求,这样通过我买房就可以得到1% Rebate。不光是Park Shore, 只要是在新泽西买新房,我都可以给1% rebate.

PARK∣SHORE(泊·岸)包括两栋各具特色的住宅楼75 Park Lane 和 2 Shore Lane,坐落于曼哈顿对岸的泽西市Newport地区,与曼哈顿下城的世贸中心及华尔街隔河相望,乘地铁10分钟可达曼哈顿。泽西市紧邻曼哈顿,地铁交通十分便利,被称为纽约市的“第六区”,“西华尔街”。Newport地区位于泽西市的商业中心,众多在曼哈顿工作的高级白领、华人精英和名校学生居住在Newport。自2000年起,包括高盛和摩根斯坦利等多家全球著名金融机构进驻泽西市,高素质的居住人群,成熟的社区环境,使Newport成为大纽约地区著名的高档住宅小区,也成为越来越炙手可热的房地产市场。

第一栋住宅楼公园大道75号,提供多种户型组合,将建有一流的便利设施。75 Park Lane共包括359套设计雅致的住房,从单身公寓到三居室公寓,再到豪华顶层公寓,各种户型应有尽有,将成为泽西市卓尔不群的公寓住宅。

第二栋住宅楼临岸公馆位于2 Shore Lane,紧邻75 Park Lane。Shore House,共包括71套精心设计的一居室和两居室住宅,装修采用翠贝卡和布鲁克林两个街区常见的现代奢华工业风。Park|Shore将由中建公司建造,共享与许多著名纽约共管公寓相媲美的度假村式便利设施。这些经过精心设计的、舒适宜人、质量一流的便利设施包括私家游泳池、设施先进的水疗和健身中心、儿童游乐园、屋顶休息厅、游戏室和高尔夫模拟器、带有私家餐厅的品酒廊、多媒体休息厅以及联合办公和会议空间等。


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99 Hudson买房返佣1% Rebate

5/3/2019

 
我是JerseyCity泽西市资深地产经纪人,和新房销售99 Hudson公寓有深度合作,开发商希望我们经纪人带来更多客源,我可以为买家谈新房折扣的优惠价。要获得地产经纪的返佣Rebate, 第一次看房必须由我带去,这是所有新房New Construction的要求,这样通过我买房就可以得到1% Rebate。不光是99 Hudson, 只要是在新泽西买新房,我都可以给1% rebate.
​99 Hudson 中海建设的哈德逊99号位于Jersey City泽西市金融中心Exchange Place,项目由两栋楼组成,公寓部分是由一个79层的主楼组成,包括了781套可以销售的公寓,将成为新泽西州泽西市最高的大楼,超越了旁边的高盛集团在泽西市的总部。副楼为7层,有大概600个停车位,一层有约1500平米的零售商业空间。中海哈德逊99号定位于高级公寓,因此配套设施非常齐全,都是按照五星级的标准来建设,住户可以免费享用健身房、游泳池等等。每套公寓都是精装修,家电也都是配备好的。现已开始全面销售,2020年5月建成交房。
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Jersey City Ranch 99 大华超市改变泽西市华人生活

5/3/2019

 
2017年4月21日大华超市99 Ranch Market在泽西市开业了,现已两周年庆。大华超市位于Jersey City downtown西南角420 Grand St. 取代了原来的Pathmark Supermarket。首家华人超市进入Jersey City downtown具有重大意义,商家经过评估看中了Jersey City现在和未来华人市场。确实,近十几年来泽西市城市建设可以说是欣欣向荣,随着Newport社区的建成,越来越多在纽约工作和学习的华人在泽西市购房或租房落户,华人比例逐步增加,现在Jersey City Newport约有15%居民能说国语。

Jersey City Ranch99大华超市开业,改善了泽西市华人的生活。我们以前总是到纽约去买去吃,现在随时在家门口就可以得到平日做饭的食材。大华超市的开业对来Jersey City买房置业的华人来说是个大好消息,华人生活更方便了。

说来也是运气,我们公司正在开发的一个楼盘Golden100就在大华超市边上,在同一个Plaza,已于今年初破土动工,预计2020年底建成,有感兴趣买房的可以联系我,看户型和价格。这是一栋12层康斗公寓,有121套康斗公寓,包括Studio、一室、两室和三室公寓,楼下一层是商铺,有游泳池、健身房、车库、储物间,房间全部智能控制(可方便Airbnb出租管理)。当初公司买这块地时,并不知道大华会来此开超市,看来运气不错沾了大华超市的光,也预祝新大楼热销大卖。

大华超市是全美最大的华人超市,在全国有约43家分店,总部在加州。2017年大华超市首次进入新泽西州,在新泽西一口气开了3家,除了Jersey City, 一家在新泽西 Edison,还有一家在新泽西Hackensack。大华超市鲜果、蔬菜、肉类、鱼类、干货等品种齐全,超市管理有序。

大华超市也是吃货的福音。每个大华超市都配套有一个Food Court餐饮区,台湾小吃,广式小吃,北方小吃,日式拉面,甜点多种多样。像我喜欢吃的北方风味,有Kings Village 虹城的天津煎饼果子、天津包子、肉夹馍、烧饼夹肉、卷饼、烤串、炸酱面、砂锅、猪耳朵、猪肝、猪肘子。有广东Dim Sum早茶、熟食卤味,还有个coco奶茶店。有Kitakata Ramen的各种日式拉面Raman。还有一家粤式点心和烧腊的店Asian Kitchen。有Hot Food Bar,自选三菜一饭,每份$8.99。最后特别提下Artisan Bakery,能买到各种各样蛋糕、点心,满足你对甜食的各种欲望!


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Jersey City Tax Abatement 减税公寓楼盘

5/3/2019

 
Jersey City有哪些公寓大楼有减税Tax Abatement?我做为Jersey City资深地产经纪人对Jersey City Tax Abatement非常了解,对各楼盘的tax abatement细节计划非常清楚。泽西市政府为了城市开发, 吸引和鼓励地产开发商在泽西市建房,创造更多就业机会,2000年通过市议会决议给与开发商一定额度的地税减税优惠,大楼建成后有20年可享受20%-30%的减税额。这个Tax Abatement实际上是转给购房者的地税优惠政策,借以吸引购房者在Jersey City买房,购买公寓康斗享受地税减税优惠。

那么有哪些Jersey City buildings有tax abatement呢?我统计了一下,2007-2017年之间建成的高层公寓基本都有abatement, 而泽西市在2018年停止了减税计划,所以正在建的Park|Share和99 Hudson已没有减税优惠。2008年左右建成的沿河waterfront高层康斗公寓都有减税。我把有tax abatement公寓大楼列出来供您在Jersey City买房时参考:

新港地区 Newport

1.Shore North Condo, 1 Shore Lane, Jersey City

2.Shore South Condo, 20 Newport Parkway, Jersey City

3.Crystal Point Condo, 2 2nd St, Jersey City

4.Mandalay Condo, 20 2nd St, Jersey City

5.Portofino Condo, 65 2nd St, Jersey City

6.Trump Plaza Condo, 88 Morgan St, Jersey City

7.“A” Condo, 389 Washington St, Jersey City

老城区 Historic Grove St

8.Grove Pointe Condo, 102 Christopher Columbus Dr, Jersey City

9.Gulls Cove Condo, 201 Marin Blvd, Jersey City

10.Oakman Condo, 160 1st Street, Jersey City

金融区 Exchange Place

11.77 Hudson Condo, 77 Hudson, Jersey City


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Jersey City公立学校怎么样

5/3/2019

 
 Jersey City学校怎样?很少有人介绍。我做为Jersey City资深地产经纪人对泽西市学区有深入了解,近10年越来越多华人选择在Jersey City买房或租房定居,Jersey City学校也变得越来越好。客户买房时了解下学区情况,对今后房屋保值增值都有帮助。我介绍下Jersey City两所最好的公立学校。

Cornelia Bradford Elementary School: 也叫No.16小学,它是泽西市最好的公立小学,也是哈德逊河岸所有城市中最好的小学,这些新泽西河岸城市包括Jersey City, Hoboken, Weehawken, Union City, West New York, Guttenberg, Edgewater, Fort Lee。它在Greatschools上得分是9分,满分是10分。No.16小学在2014年当时是7分,随着这几年师资和生源水平提高(目前亚裔学生占58%),它的质量在稳定上升。No.16小学坐落在Jersey City Paulus Hook区域,学区内可供购买的高档公寓有77 Hudson, Gulls Cove, Trump Plaza, Grove Point, Portofino等,中海公司在建的99 Hudson (哈德逊99) 也在这个学区内。

麦克纳尔高中
Dr. Ronald McNair High School:麦克纳尔高中是泽西市最好的公立高中,在新泽西州排名第二的公立高中,它在Greatschools上得分是满分10分。其中亚裔学生占45%。麦克纳尔高中被美国教育部选为蓝丝带学校 (Blue Ribbon School),新泽西州328所公立高中学校中仅有三所高中入选。 
 

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新泽西买房费用

5/3/2019

 
 除了买房的房款外,在新泽西买房还有哪些费用,需要在什么时候交?我在这里为要在新泽西买房的客户做个说明。

在美国买房,买家不需要付地产经纪佣金(commission),佣金是由卖家出的,一般是房屋售价的5-6%,卖家经纪和买家经纪平分。买家经纪人对买家来说是免费服务,当然经纪人会为你努力工作,争取成交,才能拿到佣金。

除房款外,买家需要支付的额外费用如下:
1. 律师审核费:$1000-$1500
你的购房价格被卖家接受后,在新泽西州要求开始律师审核(attorney review)。找好律师后,客户一般先交一半费用,等审核通过后,closing时再交剩余部分。如果没有通过审核,则剩余部分不需要付了,那么这个房子购买到此结束。费用多少是律师定的,我推荐客户找熟悉当地房市情况的本地律师,对可能出现的问题有解决方法,律师都很忙经常出庭,他的助手及时转达情况也非常重要。
2. 买房定金:10% 购房价 (这个不是额外费用,最后交房时算做部分首付)
律师审核通过后,合同正式生效。买家需在10天内将合同中约定的定金存到卖家律师第三方账户(attorney escrow account),可以寄张个人支票,定金一般是购房价的10%。
3. 房屋检验费:$300-$700 
律师审核通过后,你要安排做房屋检查,请有新泽西房屋检查执照的房检师(inspector)上门检查,验房当天当场写张支票给验房师付清费用,验房师会在48小时内出验房报告。验房费是根据房屋大小来收的,有地下室的要检查氡气(Radon),房子越大费用越高,公寓一般三四百。
4. 银行房屋估值费(appraisal): ~$800
银行贷款审核中会派第三方的房屋估价员(appraiser)到你购买房屋上门测量和评估,给银行提供估值报告,银行会按照这个价值放贷。
下面这些费用都是在最后交房(closing)时候付清:
5. 产权检查费(title search):$300-$500 

律师负责查清房屋产权是否合法,有无其他债权人,律师收取这个产权检查费用。
6. 产权保险费(title insurance): ~0.4% 购房价

这是一次性付清的费用,保险公司为以后万一出现产权争议打官司替你出所有费用。贷款则必须买,全款买房可以自己决定是否购买,强烈建议买。。
​7. 贷款费用:$2000-$5000

包括贷款申请费、审批费、准许放贷费等银行贷款收取的费用,每个银行都有自己的标准,建议多问几家多比较。
8. 退还卖家的费用:按照日期结算到交房
在交房时要退还卖家已付的一些费用,如付过交房后的地税、物业管理费、水电煤费、停车费等,按日期结算到交房时间。当然,如果卖家提前收到的租金等,也会转给买家。
9. 预付地产税:三个月地产税
10. 预付物业费:一个月物业管理费和其他物业相关费用
11. 产权登记费:$300

政府收取的产权登记费用
12. 其他杂费:几百包括律师办公室文件费用、邮寄费用等
13. 付清首付:(这个不是额外费用,属于房款部分)

贷款买房,付清首付(扣除已付定金)。全现金买房,交房时付清所有剩余房款。

怎么知道在交房时要付多少钱?你的律师会在交房前几天,给你一个结算清单HUD-1,也叫closing disclosure. 上面详细列出买家卖家在交房时要付清的项目,你要仔细确认,有问题问律师,确认无误后,去银行开一张银行支票cashier check写好需付总金额,带到closing.
 

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新泽西买房流程的7个步骤

5/3/2019

 
准备在新泽西买房需要了解新泽西买房流程,我总结了新泽西购房7个步骤。这是我在2015年8月8号《世界日报》上的一篇文章,美国中文报纸都是用繁体字,下面内容可以看到。准备在新泽西购房的买家要做些初步准备,要了解自己的预算和明确自己的需要,然后找个经验丰富的经纪人帮助你分析细化,并保证在交易中不会出差错。在新泽西州,卖家会支付房地产经纪人的佣金,作为购房者,找个经纪人帮助何乐不为呢。下面我就逐步讲下在新泽西买房的步骤。

預算:您需要確保您能負擔得起什麼樣的房子或您的買房預算是多少。您應該與房地產經紀人溝通,制訂一個詳細的預算,以便能確定您每個月能支付多少貸款。如果要貸款買房,需和貸款專員聯繫,獲得銀行預批信(pre-approval letter),寫明房款首付和最大貸款金額。需提供近2年報稅表、3個月工資單和個人信用分數。信用分數可以到www.creditkarma.com這個網站免費查看下載。

選房:您需要列出幾個適合您居住的社區。您需要考慮您的上下班時間、學校、該社區的房子價格範圍、物業稅等。一個好的房地產經紀人能預見到您的一些需求,並能給您提供幾個適合您家庭的社區選擇。

看房:要想找到完美的房子,您可能需要參觀一些開放的房子並堅持不懈地在您理想的社區找房。新澤西仲介房源共用,內部使用MLS系統(multiple-listing-system),地產經紀可以看到任一家地產公司的房源資料,預約看任一房。房源公佈在內部MLS要比ZillowTrulia等公開網站早幾天。找一個有經驗溝通好的仲介做你的代理,在第一時間掌握新房源,會對你在新澤西買房幫助很大。房地產市場競爭非常激烈,一個好的房地產經紀人可以保證您能迅速瞭解每一個機會。

簽合同:當你選中房子後,經紀人代你向賣家提交購房合同,並附上你的銀行預批信。經過討價還價,最終達成一致價格,賣家在合同上簽字後提交律師審核。新澤西州規定買賣雙方簽字後,需啟動律師審核程式(attorney review)。雙方律師通過後,購房合同才正式生效。也就是說,在律師審核期間內,如果任一方改變主意不想交易了,可以無理由退出,不承擔任何責任。合同生效10天內,買家需向賣家律師帳戶(attorney trust account)付約定的押金,一般是購買價的10%。

驗房:合同生效10天內,買家要安排房屋檢驗,需要找有新澤西執照的驗房師(home inspector)驗房。如果發現房屋有結構性損壞或白蟻問題,買家有權要求賣家修理或現金補償,也可以選擇退出合同。

貸款:合同生效後,買家通過貸款專員正式向銀行申請貸款。銀行在一周內派房屋估值人員(appraiser)對房屋進行測量和評估。30-40天左右獲得銀行貸款承諾信(bank commitment letter)。獲得銀行貸款承諾信後即可安排交房時間,一般需要提前10天約定。

過戶:交房當天,買家去房子做最後檢查(walk through),看看房屋內外是否完好無損,需要賣家修理的是否完成。買家根據律師給出的結算表開好一張銀行支票(cashier check),金額含房款首付、律師費、產權檢證費、產權保險、產權登記費等所有交易費用。交房在買家律師辦公室進行,手續完成後,賣家經紀人將鑰匙交給你。


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Jersey City买房2019房价趋势分析

5/2/2019

 
Jersey City房价从2014年开始,连续5年每年平均涨幅8%,是新泽西州升值最快的城市。Jersey City凭借得天独厚的地理位置和便捷的地铁交通,泽西市与纽约曼哈顿一河之隔,乘地铁10分钟即可到达曼哈顿,吸引在纽约工作的购房者来Jersey City买房。

2019年整个美国楼市在做调整,泽西市房价明显下降,自2018年下半年到本文2019年5月,Jersey City房价降幅10%,主要是Downtown Jersey City (zip code 07302) Newport (07310)的高档公寓康斗,也是前几年升值最快的地区。

这次房价下降的原因有两个,一是美联储在2018年连续升息,造成购房贷款利息上升了一个百分点,mortgage rate从3.5%升到4.5%,使得购房者的贷款额度能力下降,有些人买不起房了。二是Trump 2018年税改,地税加上州税的抵税额不得超过1万元,这对高地税的新泽西州影响很大,房价50万的新泽西房子地税加上州税就会超出这个1万元限制,这样买房减税大打折扣,也让购房者再加考虑。

对Jersey City来说,还有个市场原因。2018年泽西市新建公寓大楼99 Hudson, Park|Shore, 10 Provost的新房销售分流了客源,减少了买二手房的买家。这些新房共有1500多套condo, 现在已售40%左右。这里我说句题外话,买新房第一次去看房,一定要请个经纪人带你去看,这样可以谈到好的价格,有些可商量的款项只有我们这些和大楼合作的地产经纪人知道怎样谈。

那么就以上情况,我对Jersey City房价未来走势做些分析。先从基本面看,Jersey City地理位置紧靠曼哈顿和地铁交通这个基本面没有变化,所以来Jersey City买房的长期需求不会变化,长期看Jersey City房价将上升。那么目前Jersey City房价什么时候会反弹?去年影响买房意愿的两大因素,第一是贷款利率有所缓和,美联储已宣布今年停止加息,这对购房者是个福音,目前贷款利率已有所下降,而从美国历史来看现在的利率仍是历史低点,现在仍是买房的好时机,是利好。第二Trump税改已经实施,虽然抵税少了,买房还是能减税,不买房则一分钱税都减不了,买总比不买划算,这个想清楚后,需要买房的不会再考虑这个影响。只要美国不出现大的经济衰退或发生战争,楼市调整后会稳定下来。
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对于Jersey City, 前面讲的三栋新大楼的新房销售对二手房市场影响要特别考虑。2019年泽西市的新房销售将变得十分困难,主要原因是当初这些新楼在2017年预售价格按照2020年交房时的市场价定的,包含了对2018,2019楼市仍将持续升值的预期,价格已经定的很高。没有想到2018年开始二手房市场下降至今二手房价降了10%,而新房价格仍按照预售价格保持不变。这样一来,2019年新房比二手房市场价格高出太多,购房者会考虑买新房是否合算,而会转向二手房的购买。2019年将会是新房和二手房僵持的一年,如果新房坚持不降价,二手房的价格将止跌平稳,然后会升。当2020年新房的房源消化后,Jersey City房价将会开始上升。所以,我认为2019年是Jersey City房价底,是买房谈价的好机会。
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    新泽西州金牌房地产经纪人,纽约州立大学博士,讲流利英语和国语。我在美国留学和工作多年,现全职从事房地产工作,帮助海内外华人在新泽西州买房卖房。
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