还有2个月就到2023年了，明年什么时候买房，简单分析下。
2022年进入11月，房屋买卖双方呈僵持状态，房价没有大幅下降，因为房源还是很少，虽然没有买家买房，也没有更多的卖家卖房。如果不急着买房，我建议等到明年年初看。因为现在房子卖的慢了，房源会越积越多，过几个月卖家会争相降价，争取比别人卖掉快些。
今年11月12月还有2次加息，贷款利率不会下来，明年应会有缓和，估计会在5-6%。一旦利率稳定下来了，买家也会出手买房，又会来一波抢，目前潜在的买家还是远多于卖家。所以关注明年年初，比较关键，不要错过机会。
值得注意的是，今年Intel, Microsoft, Meta等很多公司有规模裁员，hiring freeze. 每年一月是裁员比较多的时候，如果更多的公司加入，被裁的人急于卖房，有工作的也会恐慌，不敢买房。所以楼市是否大掉，要关注失业率的上升。

​买房就找鲍博士，新泽西金牌地产经纪人
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鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。
联系 Alex Bao
电话 (201) 881-6897
微信 ab8102057
网站 www.njChineseRealtor.com
Line  alexbao2000

​在美国买房，买家不需要给经纪人佣金，买家经纪人的佣金也是卖家来出。
美国这种佣金机制要追溯到1920年代地产经纪人制开始的时候。那时候卖房，只靠卖家经纪人一个不够，必须要和其他经纪人合作，才能找来更多人看房买房，所以卖家要付“finder fee”，给买家经纪人佣金。另外，在美国基本都是独家代理卖房，所以这个卖家经纪和众多买家经纪合作的制度一直传下来。
今天，互联网信息公开透明，卖家不愁找不到买家，还需要付给买家经纪这个“finder fee”吗？再过些年，买家经纪还会存在吗？

​如果把租金和买房后的养房成本比较下，总是房租更低，租房好像更划算。然而，如果买了房，几年后再看就不一样了，原因是租金逐年增长，而买房后持房成本基本固定不变了。
以我自己的一个房子为例。这个房子是2016年50万买的，持房成本包括贷款、地税、保险等近$3100/月，而当年租这个房子只要$2800，从number上看当时租房更划算。而到了2022年，这个房子租金已涨到$3400，而养房成本还保持在$3100左右，这样几年后两个就倒过来了。
现在这个房子2022年市价68万，增值18万。如果现在有人贷款买这个房子，持有成本差不多要$3700，比2016年时买增加了很多。这就是为什么，在任何时间点来看，买房的养房成本总是比租金高，因为房价也在涨。
租金以及房价长期都会涨，不能只看现在租房合算，如果有购房能力，也有购房意愿，早买应该比晚买好。

从新泽西乘坐地铁、渡船或Bus ，30分钟可达曼哈顿的新泽西城市，
1.Jersey City：（地铁PATH）15分钟到WTC, 30分钟到33街。（Paulus Hook Ferry）8分钟到Battery Park，20分钟到Wall St ，20分钟到39街码头。
2.Hoboken: （地铁PATH）25分钟到WTC, 30分钟到33街。（Hoboken Ferry）5分钟到39街，15分钟到Battery Park，25分钟到Wall St.。（Bus 126）不同车站分别15-30分钟到中城42街。
3.Weehawken: （Lincoln Harbor Ferry） 5分钟到39街码头。（Bus 128, 156, 158, 159, 165, 166） 不同车站分别12-20分钟到达中城42街。
4.West New York: （Port Imperial Ferry）5分钟到39街，20分钟到Battery Park，30分钟到Wall St. （Bus 128,156, 158, 159, 165, 166）15-25分钟到达中城42街。
这些是哈德逊河沿岸的城市，so-called Golden Coast Cities. 从Jersey City 到West New York房价逐渐向下，例如两室condo价格, Jersey City 大约1M，West New York 大约700K。看自己的budget和通勤需要可以选择合适的地区买房。

​卖房子如何定价？看看近期社区邻居卖掉房子的价格，了解下大致的价格范围。具体到房子要卖多少钱，还有看下那些卖掉的房子的细节，和自己房子的差别，经纪人会做个COMP给你参考。
另外，要明确近期房市的走向，是上升、平缓，还是下降，要把价格调整到目前市场价。
出价策略有两个，出偏高价，出偏低价，Owner根据自身情况来定。两个策略各有优劣，上市后知道如何调整也是计划的一部分，这个非常重要。
二个不要，不要按Zillow的Zestimate出价，看我一篇关于Zillow估价偏差的笔记。如果社区还有其他同类房子在卖，不要比它出价高，否则就在给别人做参照物，帮他卖房了

​在新泽西卖房，卖家在closing时要付的基本费用
律师费：$1200-1500
佣金：一般5%
产权变更费：1%
增值税 15%
其他，包括该补的地税、物业费，给买家的repair credit。

​要把房子卖的好，卖的快，需要做好上市前的准备工作，主要是下面6个方面。

1. 房子外面。行业称curb appeal。房子前院后院打扫整洁，草坪打理，房前摆上些漂亮花草。房子外墙清洗，去掉绿苔。
2. 房内摆设。屋内放大件家具，不要有杂物堆砌。档次高的房子，用专业的staging布置。有代表房主身份地位的证书可以挂在墙上，放一些有品味的装饰物件。
3. 房间颜色。选大众可以接受的明亮色调。如果有紫红色等暗色房间，建议油漆明亮色系。
4. 照相照片。建议请专业摄影师来拍照，他们用专业设备，选的角度也比较好，看着舒服。
5. 房屋改进。有些能增加房子卖相花费不大的地方可做改进，如墙面粉刷，旧地毯换新或升级到地板。一些小的修理也需要这时候做了。
6. 找经纪人。找一个有经验的卖房经纪人，代理卖房。他可以提供上面的建议，在卖房这个过程中出谋划策，帮你把关。其他方面可以看我的一篇“找对卖房经纪”。

 

​卖房前不仅要把房子收拾的漂亮，还要有个军师帮你出谋划策，这人就是地产经纪。
你要和意向经纪人谈谈，听听他对房子的看法，房子的优缺点，目前价格多少。
有经验的经纪会根据你的情况给出卖价策略，会给出价格调整计划，也会告诉你底价是多少。
有经验的经纪看过上千套房子，会从买家的角度来看这个房子，告诉你买家会怎么想，什么样的买家会感兴趣，会针对房子卖点制定宣传。
有经验的经纪经历过上百次验房，看房子情况估计房检可能会出现的问题，会指出哪些地方上市前需要修理好，降低买家退出的风险。
有经验的经纪会帮你看买家
找有经验的经纪人，对你卖房子将帮助很大。

美国买房纯属商品交易，有钱就可以买，没有什么限制。但要保证这个大宗商品交易顺利及合法拥有，还需要很多专业人士协助完成，涉及到地产经纪、贷款专员、律师、验房师、估价师、银行、产权公司等。美国各州的购房流程大致相同，我这里按新泽西买房步骤讲下这些人的作用。

买房第一个接触到的应是地产经纪，找一个熟悉当地房产有多年经验的经纪人帮你买房。他会帮你了解当地房产情况，分析适合你的房子和地区，推荐房源，带你看房，查找房屋相关资料，出价策略，和卖家谈判。资深经纪人有多年积累的行业资源方便买家，从找房到交房，经纪会一直协调安排。

贷款专员是买房初期就要联系的，他根据买家的银行存款、工资单和信用分数等资料，出具银行贷款预批信，让买家了解自己真实的购房能力。贷款预批信要发给地产经纪，在提交offer时发给卖家看，证明买家有实力购买。如果是全款买房，买家只要把足额存款证明给经纪就好了。

当卖家接受了offer, 在新泽西开始律师审核。这和纽约不同，纽约律师是在写offer时就介入了，而加州则没有律师参与购房交易。在新泽西，地产律师是缺一不可的。首先，双方律师审核购房合同，修改和补充，保证合同合法合理，买卖双方无异议后再签字，合同才正式生效under contract，顺便提一句，在律师审核阶段，大概一个星期时间里，如买家或卖家改变主意不想继续，都有权利无理由无责任退出。合同生效后，买家律师会对房屋产权做调查，也会查有无违章建筑、有无未经批准的内部改造，会和卖家律师沟通解决房检报告中问题，会和银行和产权公司协调安排过户。有律师背书，买家放心交易，如果出了问题，律师会通过法律来保护买家的权益。

合同生效后，买家要在14天内完成房屋检查，请有执照的房检师上门检查。检查通常一个多小时，不管房屋新旧，都会找出不少问题，房检师为买家争取最大利益。房检报告出来后，买家一般会选出较严重的问题，要求卖家处理。卖家通过律师回复，或修理，或补偿，或不予处理。如果买家对房屋状况不满意，或对卖家处理不满意，可以选择终止合同，押金可全部退回，这是合同约定的inspection contingency.

合同生效后，买家向银行正式申请贷款，材料齐全后，银行会联系经纪人，安排估价师来对房屋估价，银行根据估价而不是购房价做贷款。

过户交房。律师和银行把相关材料发给产权公司，由产权公司检查文件是否齐全，是否符合要求。交房当天，买家带着证件和一张结算支票到产权公司，签署过户文件，银行放贷，买家拿到钥匙。

值得一提的是，上面所提及的人员都要有专业执照，如果有损害客户利益的行为，经查明严重的会被吊销执照，不得再从业。

做为一个10年的地产经纪，同时也是多年房地产投资者，我对目前房地产做个客观分析。

从今年2月至今5月，30年固定贷款利率已从3.5%涨到5.2%，真可以用“飙升“来形容。到了4月底，新泽西地产市场开始有了反应。虽然好房子卖的还是快，但看房的人少了，出offer的也少了，卖家收到1-2个offer就决定了，不像2-3月份要等bidding.

美联储下半年会继续加息，预计贷款利率短时间不会回落，可能继续升高。这无疑会对房地产市场进一步降温，我们会看到房子卖得慢了，有房子降价了，而买家有较充足时间选择房子，可以和卖家谈价钱，这在年初基本不可能。此轮房市上涨已告结束，我认为一两年内新泽西房价会回落10%。Real estate is local business, 各地情况不同。

目前情况，我建议我的卖家客户见好就收，房子不能留在市上时间太长。

房价近期是否会大幅下降？目前还没有看到迹象，美国工作就业机会还是很好。高利率虽然影响了购买力，但买家仍有能力购房。能造成地产大跌的是高失业率，这是我们更要关注的。当很多人没有了工作，购买力归0，有房的人无力还贷导致大量foreclosure，有工作的人担心工作不稳定，不敢大宗消费，不敢买房，这会造成楼市崩溃。2009年失业率高达10%，有兴趣的可以看下2009-2011年美国房地产悲催状况。目前，失业率4%处于历史低位，很多工作招不到人，人们尚有稳定的工作，我认为目前地产不会大跌。

要密切关注与地产息息相关的股市走势。如果股市持续下跌，进入了萧条熊市，随之而来公司job freeze, 开始reorg有计划有规模裁员，员工人人自危，那么离楼市崩盘就不远了。
​
总之，贷款利率上涨一定会降温楼市，价格必然回调。如果失业率上升，出现大量foreclosure，大家都捂紧钱包谈论Cash is king的时候，楼市就要开始崩了。我们离哪儿还有多远？欢迎讨论。
 
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