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2023年买房时机,什么时候买房

11/2/2022

 
还有2个月就到2023年了,明年什么时候买房,简单分析下。
2022年进入11月,房屋买卖双方呈僵持状态,房价没有大幅下降,因为房源还是很少,虽然没有买家买房,也没有更多的卖家卖房。如果不急着买房,我建议等到明年年初看。因为现在房子卖的慢了,房源会越积越多,过几个月卖家会争相降价,争取比别人卖掉快些。
今年11月12月还有2次加息,贷款利率不会下来,明年应会有缓和,估计会在5-6%。一旦利率稳定下来了,买家也会出手买房,又会来一波抢,目前潜在的买家还是远多于卖家。所以关注明年年初,比较关键,不要错过机会。
值得注意的是,今年Intel, Microsoft, Meta等很多公司有规模裁员,hiring freeze. 每年一月是裁员比较多的时候,如果更多的公司加入,被裁的人急于卖房,有工作的也会恐慌,不敢买房。所以楼市是否大掉,要关注失业率的上升。

​买房就找鲍博士,新泽西金牌地产经纪人
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鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。
联系 Alex Bao
电话 (201) 881-6897
微信 ab8102057
网站 www.njChineseRealtor.com
Line  alexbao2000

为什么在美国买房由卖家付佣金?

11/1/2022

 
​在美国买房,买家不需要给经纪人佣金,买家经纪人的佣金也是卖家来出。
美国这种佣金机制要追溯到1920年代地产经纪人制开始的时候。那时候卖房,只靠卖家经纪人一个不够,必须要和其他经纪人合作,才能找来更多人看房买房,所以卖家要付“finder fee”,给买家经纪人佣金。另外,在美国基本都是独家代理卖房,所以这个卖家经纪和众多买家经纪合作的制度一直传下来。
今天,互联网信息公开透明,卖家不愁找不到买家,还需要付给买家经纪这个“finder fee”吗?再过些年,买家经纪还会存在吗?

租房和买房哪个好?我的经历和看法

11/1/2022

 
​如果把租金和买房后的养房成本比较下,总是房租更低,租房好像更划算。然而,如果买了房,几年后再看就不一样了,原因是租金逐年增长,而买房后持房成本基本固定不变了。
以我自己的一个房子为例。这个房子是2016年50万买的,持房成本包括贷款、地税、保险等近$3100/月,而当年租这个房子只要$2800,从number上看当时租房更划算。而到了2022年,这个房子租金已涨到$3400,而养房成本还保持在$3100左右,这样几年后两个就倒过来了。
现在这个房子2022年市价68万,增值18万。如果现在有人贷款买这个房子,持有成本差不多要$3700,比2016年时买增加了很多。这就是为什么,在任何时间点来看,买房的养房成本总是比租金高,因为房价也在涨。
租金以及房价长期都会涨,不能只看现在租房合算,如果有购房能力,也有购房意愿,早买应该比晚买好。

新泽西30分钟到纽约曼哈顿的通勤地区

11/1/2022

 
从新泽西乘坐地铁、渡船或Bus ,30分钟可达曼哈顿的新泽西城市,
1.Jersey City:(地铁PATH)15分钟到WTC, 30分钟到33街。(Paulus Hook Ferry)8分钟到Battery Park,20分钟到Wall St ,20分钟到39街码头。
2.Hoboken: (地铁PATH)25分钟到WTC, 30分钟到33街。(Hoboken Ferry)5分钟到39街,15分钟到Battery Park,25分钟到Wall St.。(Bus 126)不同车站分别15-30分钟到中城42街。
3.Weehawken: (Lincoln Harbor Ferry) 5分钟到39街码头。(Bus 128, 156, 158, 159, 165, 166) 不同车站分别12-20分钟到达中城42街。
4.West New York: (Port Imperial Ferry)5分钟到39街,20分钟到Battery Park,30分钟到Wall St. (Bus 128,156, 158, 159, 165, 166)15-25分钟到达中城42街。
这些是哈德逊河沿岸的城市,so-called Golden Coast Cities. 从Jersey City 到West New York房价逐渐向下,例如两室condo价格, Jersey City 大约1M,West New York 大约700K。看自己的budget和通勤需要可以选择合适的地区买房。

新泽西卖房(四)卖房子如何定价

10/26/2022

 
​卖房子如何定价?看看近期社区邻居卖掉房子的价格,了解下大致的价格范围。具体到房子要卖多少钱,还有看下那些卖掉的房子的细节,和自己房子的差别,经纪人会做个COMP给你参考。
另外,要明确近期房市的走向,是上升、平缓,还是下降,要把价格调整到目前市场价。
出价策略有两个,出偏高价,出偏低价,Owner根据自身情况来定。两个策略各有优劣,上市后知道如何调整也是计划的一部分,这个非常重要。
二个不要,不要按Zillow的Zestimate出价,看我一篇关于Zillow估价偏差的笔记。如果社区还有其他同类房子在卖,不要比它出价高,否则就在给别人做参照物,帮他卖房了

新泽西卖房(三)卖房的费用

10/26/2022

 
​在新泽西卖房,卖家在closing时要付的基本费用
律师费:$1200-1500
佣金:一般5%
产权变更费:1%
增值税 15%
其他,包括该补的地税、物业费,给买家的repair credit。

新泽西卖房(二)卖房6个准备工作

10/26/2022

 
​要把房子卖的好,卖的快,需要做好上市前的准备工作,主要是下面6个方面。
  1. 房子外面。行业称curb appeal。房子前院后院打扫整洁,草坪打理,房前摆上些漂亮花草。房子外墙清洗,去掉绿苔。
  2. 房内摆设。屋内放大件家具,不要有杂物堆砌。档次高的房子,用专业的staging布置。有代表房主身份地位的证书可以挂在墙上,放一些有品味的装饰物件。
  3. 房间颜色。选大众可以接受的明亮色调。如果有紫红色等暗色房间,建议油漆明亮色系。
  4. 照相照片。建议请专业摄影师来拍照,他们用专业设备,选的角度也比较好,看着舒服。
  5. 房屋改进。有些能增加房子卖相花费不大的地方可做改进,如墙面粉刷,旧地毯换新或升级到地板。一些小的修理也需要这时候做了。
  6. 找经纪人。找一个有经验的卖房经纪人,代理卖房。他可以提供上面的建议,在卖房这个过程中出谋划策,帮你把关。其他方面可以看我的一篇“找对卖房经纪”。
 

新泽西卖房(一)找对经纪人

10/26/2022

 
​卖房前不仅要把房子收拾的漂亮,还要有个军师帮你出谋划策,这人就是地产经纪。
你要和意向经纪人谈谈,听听他对房子的看法,房子的优缺点,目前价格多少。
有经验的经纪会根据你的情况给出卖价策略,会给出价格调整计划,也会告诉你底价是多少。
有经验的经纪看过上千套房子,会从买家的角度来看这个房子,告诉你买家会怎么想,什么样的买家会感兴趣,会针对房子卖点制定宣传。
有经验的经纪经历过上百次验房,看房子情况估计房检可能会出现的问题,会指出哪些地方上市前需要修理好,降低买家退出的风险。
有经验的经纪会帮你看买家
找有经验的经纪人,对你卖房子将帮助很大。

美国买房需要哪些方面帮助才能买到房?

5/25/2022

 
美国买房纯属商品交易,有钱就可以买,没有什么限制。但要保证这个大宗商品交易顺利及合法拥有,还需要很多专业人士协助完成,涉及到地产经纪、贷款专员、律师、验房师、估价师、银行、产权公司等。美国各州的购房流程大致相同,我这里按新泽西买房步骤讲下这些人的作用。

买房第一个接触到的应是地产经纪,找一个熟悉当地房产有多年经验的经纪人帮你买房。他会帮你了解当地房产情况,分析适合你的房子和地区,推荐房源,带你看房,查找房屋相关资料,出价策略,和卖家谈判。资深经纪人有多年积累的行业资源方便买家,从找房到交房,经纪会一直协调安排。

贷款专员是买房初期就要联系的,他根据买家的银行存款、工资单和信用分数等资料,出具银行贷款预批信,让买家了解自己真实的购房能力。贷款预批信要发给地产经纪,在提交offer时发给卖家看,证明买家有实力购买。如果是全款买房,买家只要把足额存款证明给经纪就好了。

当卖家接受了offer, 在新泽西开始律师审核。这和纽约不同,纽约律师是在写offer时就介入了,而加州则没有律师参与购房交易。在新泽西,地产律师是缺一不可的。首先,双方律师审核购房合同,修改和补充,保证合同合法合理,买卖双方无异议后再签字,合同才正式生效under contract,顺便提一句,在律师审核阶段,大概一个星期时间里,如买家或卖家改变主意不想继续,都有权利无理由无责任退出。合同生效后,买家律师会对房屋产权做调查,也会查有无违章建筑、有无未经批准的内部改造,会和卖家律师沟通解决房检报告中问题,会和银行和产权公司协调安排过户。有律师背书,买家放心交易,如果出了问题,律师会通过法律来保护买家的权益。

合同生效后,买家要在14天内完成房屋检查,请有执照的房检师上门检查。检查通常一个多小时,不管房屋新旧,都会找出不少问题,房检师为买家争取最大利益。房检报告出来后,买家一般会选出较严重的问题,要求卖家处理。卖家通过律师回复,或修理,或补偿,或不予处理。如果买家对房屋状况不满意,或对卖家处理不满意,可以选择终止合同,押金可全部退回,这是合同约定的inspection contingency.

合同生效后,买家向银行正式申请贷款,材料齐全后,银行会联系经纪人,安排估价师来对房屋估价,银行根据估价而不是购房价做贷款。

过户交房。律师和银行把相关材料发给产权公司,由产权公司检查文件是否齐全,是否符合要求。交房当天,买家带着证件和一张结算支票到产权公司,签署过户文件,银行放贷,买家拿到钥匙。

值得一提的是,上面所提及的人员都要有专业执照,如果有损害客户利益的行为,经查明严重的会被吊销执照,不得再从业。

一个经纪谈贷款利率飙升对2022年房地产影响

5/7/2022

 
做为一个10年的地产经纪,同时也是多年房地产投资者,我对目前房地产做个客观分析。

从今年2月至今5月,30年固定贷款利率已从3.5%涨到5.2%,真可以用“飙升“来形容。到了4月底,新泽西地产市场开始有了反应。虽然好房子卖的还是快,但看房的人少了,出offer的也少了,卖家收到1-2个offer就决定了,不像2-3月份要等bidding.

美联储下半年会继续加息,预计贷款利率短时间不会回落,可能继续升高。这无疑会对房地产市场进一步降温,我们会看到房子卖得慢了,有房子降价了,而买家有较充足时间选择房子,可以和卖家谈价钱,这在年初基本不可能。此轮房市上涨已告结束,我认为一两年内新泽西房价会回落10%。Real estate is local business, 各地情况不同。

目前情况,我建议我的卖家客户见好就收,房子不能留在市上时间太长。

房价近期是否会大幅下降?目前还没有看到迹象,美国工作就业机会还是很好。高利率虽然影响了购买力,但买家仍有能力购房。能造成地产大跌的是高失业率,这是我们更要关注的。当很多人没有了工作,购买力归0,有房的人无力还贷导致大量foreclosure,有工作的人担心工作不稳定,不敢大宗消费,不敢买房,这会造成楼市崩溃。2009年失业率高达10%,有兴趣的可以看下2009-2011年美国房地产悲催状况。目前,失业率4%处于历史低位,很多工作招不到人,人们尚有稳定的工作,我认为目前地产不会大跌。

要密切关注与地产息息相关的股市走势。如果股市持续下跌,进入了萧条熊市,随之而来公司job freeze, 开始reorg有计划有规模裁员,员工人人自危,那么离楼市崩盘就不远了。
​
总之,贷款利率上涨一定会降温楼市,价格必然回调。如果失业率上升,出现大量foreclosure,大家都捂紧钱包谈论Cash is king的时候,楼市就要开始崩了。我们离哪儿还有多远?欢迎讨论。
 
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    新泽西州金牌房地产经纪人,纽约州立大学博士,讲流利英语和国语。我在美国留学和工作多年,现全职从事房地产工作,帮助海内外华人在新泽西州买房卖房。
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