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房屋检查后,买家决定放弃,退出合同

5/19/2023

 
这个房子在Jersey City, 是个独栋两家庭的老房子,买家第一次买房做投资房。看房时已注意到房屋内部老旧,因为价格比较便宜,他还是出了offer, 打算装修一下出租。律师审核上周结束, under contract, 昨天进行了房屋检查,由于买家回国探亲,不能到场,我做为他的经纪人,代他职责,全程跟随inspector。房子除了一些老旧的问题,主要有以下两大问题。
1. 地下室内遗留的油管。1950年以前新泽西房子大部分使用燃油冬天取暖,会有个地下油罐储存燃油。虽然这个房子现在已经换成煤气供暖,但如果油罐仍留在地下的话,时间长了会照成土壤污染,将要花大价钱处理。Inspector做了oil tank sweep,但由于这个房前车道已铺上钢筋水泥,无法测准油罐是否还在,这个房子存在地下油罐风险。
2. 电线胶皮老化。在检查电路时,Inspector告诉我,老电线胶皮有老化迹象,需要更换,否则将来有触电风险。这是个大工程,不在买家当初装修计划内,超过预算。
买家第一次买投资房,经验有限,对装修不甚了解,很难控制成本,这个房子也有潜在油罐问题,因此我建议他放弃,退出合同。

我的买房投资口诀

3/20/2023

 
我的买房投资口诀:
​买新不买大,
安全看学校,
综合指数好,
地段最重要。
大白话就不多解释了,说一下“综合指数”,要综合考虑影响投资价值的各种因素,包括地区安全、交通、房价、租金、空档期、地税、物业费、维修费用、管理费用、稀缺独特性等。比如在新泽西买房投资,缺点地税高,优点靠近纽约,房价相对便宜,交通便利,通勤地区易出租。
不管是买投资房还是自住,都是人生一大决定,要有长远考虑。我做地产经纪10年,这些年下来也看了几千套房子,对新泽西各个地区非常熟悉,加上自己喜好投资,我的经验也许能帮到你买房。

2024大选年我对美国房地产市场的看法

3/5/2023

 
拜登总统在2月7日国会述职演说中以50年来最低失业率3.4%引以为豪。明年是总统大选之年,拜登还要重新当选,会力保经济,高额补贴战略工业,创造更多就业机会。
但这些措施对抑制通胀非常不利,Fed想通过加息,冷却经济,以此达到较高的失业率6%,才能有效控制膨胀。总统要保就业,而Fed却要减少就业,两家政策相反,可以预期2023-2024 Fed还会不断加息,而通胀短期降不下来。这几天,贷款利率从年初6%又回到了7%,按照上面推断,今后两年很有可能会有8%-10%。
我之前有分析过,贷款利率的升高不会造成地产大幅下跌,高失业率才会导致楼市崩盘,比如2010年的时候,失业率10%。2023-2024 总统大选时期,保就业,失业率会在低位,预计地产不会有大幅波动。

151 Bay Jersey City 最新房价报告

2/16/2023

 
泽西市151 Bay新楼盘,2月份new release报价有所上调,下面是正在卖的单元。

--- Studio #603 $515,000 朝北 538sqft
还有在卖studio #203, #901

--- 1 br #2106 $855,000 朝南 727sqft
还有在卖 1br #1305, #2205, #2602
​
--- 2 br #1007 $1,185,000 西南 1199sqft
还有在买卖2br #1507, #2501

优惠:开发商不谈价。我们公司给新房买家 1% realtor credit,第一次看房需要我在。
 
有关151 Bay的价格、房型图、优缺点、HOA、Tax情况可和我进一步了解。可随时预约看房。

新泽西高分学区房2023初房价统计

2/13/2023

 
我统计了11/2022-01/2023新泽西几个高分学区房销售数据,基于4房3卫独立屋,可以看到Millburn, Basking Ridge,Livingston 的售价(SP)比要价(LP)还是要高,在市上时间 (DOM) 仅2周时间,而Summit, Chatham售价比要价低一些,在市上时间超过一个月市场。“售价/要价比“可看出市场竞争情况,越高说明买家加价越多,multiple offers越多。
按次序:中位价,SP/LP %,DOM。
Millburn: $1,450,000, 107.9%, 12 days
Livingston: $980,000, 100.9%, 13 days
Basking Ridge: $879,300, 100.8%, 15 days
Chatham: $1,085,000, 98.9%, 34 days
Summit: $980,000, 98.5%, 46 days
和我之前做的2022年上半年的数据相比,除了Summit的房价略有下降,其他几个学区的房价下半年都有所上升。现在市上的房子还是不多,去年的买家也没有消化掉,虽然因为贷款利率上升有段观望时间,好学区的房价不见下降。

新泽西哪里买到正现金流的投资房?

2/9/2023

 
2021-2022年美国房价上涨一轮,加上贷款利率的上升,对投资房购买难度较大。新泽西因为房价高地税高,本来就不是投资的理想地区,远不如佛州、北卡、甚至德州。但是新泽西紧靠纽约,在曼哈顿工作的很多人选择在新泽西居住,通勤便利,出租市场相当不错。
我这两天对新泽西适合投资的城市,按照目前其房价和贷款利率6%,对投资出租现金流做了计算。全款买房除外,一定是正现金流。如果是贷款在新泽西买投资房,那么至少要首付40%,才可以实现正现金流。
这里我说的适合投资的新泽西城市:靠近地铁,火车沿线,大学附近,好学区。这些地区投资房可以2-3星期租掉。如果一个月还租不出去的地区,我认为不适合投资,也不在我的计算之内。
投资不动产和股市不同,那种低买高卖短期获利方式在投资房这行不通,买投资房要考虑5年持有甚至更长。拿我一套2016年购入的投资房为例,当时48万买的,出租2800,到了2022年市价68万,租金涨到3400。要知道持房成本买房时就基本固定不变了,而租金还会逐年上涨,房价也会涨,长期持有回报会越来越好。
如果你有和我一样的投资理念,想在新泽西买投资房,可以和我交流一下。

买房就找鲍博士,金牌地产经纪人
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鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。
联系 Alex Bao
电话 (201) 881-6897
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网站 www.njChineseRealtor.com 
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2023年买房时机,什么时候买房

11/2/2022

 
还有2个月就到2023年了,明年什么时候买房,简单分析下。
2022年进入11月,房屋买卖双方呈僵持状态,房价没有大幅下降,因为房源还是很少,虽然没有买家买房,也没有更多的卖家卖房。如果不急着买房,我建议等到明年年初看。因为现在房子卖的慢了,房源会越积越多,过几个月卖家会争相降价,争取比别人卖掉快些。
今年11月12月还有2次加息,贷款利率不会下来,明年应会有缓和,估计会在5-6%。一旦利率稳定下来了,买家也会出手买房,又会来一波抢,目前潜在的买家还是远多于卖家。所以关注明年年初,比较关键,不要错过机会。
值得注意的是,今年Intel, Microsoft, Meta等很多公司有规模裁员,hiring freeze. 每年一月是裁员比较多的时候,如果更多的公司加入,被裁的人急于卖房,有工作的也会恐慌,不敢买房。所以楼市是否大掉,要关注失业率的上升。

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为什么在美国买房由卖家付佣金?

11/1/2022

 
​在美国买房,买家不需要给经纪人佣金,买家经纪人的佣金也是卖家来出。
美国这种佣金机制要追溯到1920年代地产经纪人制开始的时候。那时候卖房,只靠卖家经纪人一个不够,必须要和其他经纪人合作,才能找来更多人看房买房,所以卖家要付“finder fee”,给买家经纪人佣金。另外,在美国基本都是独家代理卖房,所以这个卖家经纪和众多买家经纪合作的制度一直传下来。
今天,互联网信息公开透明,卖家不愁找不到买家,还需要付给买家经纪这个“finder fee”吗?再过些年,买家经纪还会存在吗?

租房和买房哪个好?我的经历和看法

11/1/2022

 
​如果把租金和买房后的养房成本比较下,总是房租更低,租房好像更划算。然而,如果买了房,几年后再看就不一样了,原因是租金逐年增长,而买房后持房成本基本固定不变了。
以我自己的一个房子为例。这个房子是2016年50万买的,持房成本包括贷款、地税、保险等近$3100/月,而当年租这个房子只要$2800,从number上看当时租房更划算。而到了2022年,这个房子租金已涨到$3400,而养房成本还保持在$3100左右,这样几年后两个就倒过来了。
现在这个房子2022年市价68万,增值18万。如果现在有人贷款买这个房子,持有成本差不多要$3700,比2016年时买增加了很多。这就是为什么,在任何时间点来看,买房的养房成本总是比租金高,因为房价也在涨。
租金以及房价长期都会涨,不能只看现在租房合算,如果有购房能力,也有购房意愿,早买应该比晚买好。

新泽西30分钟到纽约曼哈顿的通勤地区

11/1/2022

 
从新泽西乘坐地铁、渡船或Bus ,30分钟可达曼哈顿的新泽西城市,
1.Jersey City:(地铁PATH)15分钟到WTC, 30分钟到33街。(Paulus Hook Ferry)8分钟到Battery Park,20分钟到Wall St ,20分钟到39街码头。
2.Hoboken: (地铁PATH)25分钟到WTC, 30分钟到33街。(Hoboken Ferry)5分钟到39街,15分钟到Battery Park,25分钟到Wall St.。(Bus 126)不同车站分别15-30分钟到中城42街。
3.Weehawken: (Lincoln Harbor Ferry) 5分钟到39街码头。(Bus 128, 156, 158, 159, 165, 166) 不同车站分别12-20分钟到达中城42街。
4.West New York: (Port Imperial Ferry)5分钟到39街,20分钟到Battery Park,30分钟到Wall St. (Bus 128,156, 158, 159, 165, 166)15-25分钟到达中城42街。
这些是哈德逊河沿岸的城市,so-called Golden Coast Cities. 从Jersey City 到West New York房价逐渐向下,例如两室condo价格, Jersey City 大约1M,West New York 大约700K。看自己的budget和通勤需要可以选择合适的地区买房。
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    Alex Bao

    新泽西州金牌房地产经纪人,纽约州立大学博士,讲流利英语和国语。我在美国留学和工作多年,现全职从事房地产工作,帮助海内外华人在新泽西州买房卖房。
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