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美国买房需要哪些方面帮助才能买到房?

5/25/2022

 
美国买房纯属商品交易,有钱就可以买,没有什么限制。但要保证这个大宗商品交易顺利及合法拥有,还需要很多专业人士协助完成,涉及到地产经纪、贷款专员、律师、验房师、估价师、银行、产权公司等。美国各州的购房流程大致相同,我这里按新泽西买房步骤讲下这些人的作用。

买房第一个接触到的应是地产经纪,找一个熟悉当地房产有多年经验的经纪人帮你买房。他会帮你了解当地房产情况,分析适合你的房子和地区,推荐房源,带你看房,查找房屋相关资料,出价策略,和卖家谈判。资深经纪人有多年积累的行业资源方便买家,从找房到交房,经纪会一直协调安排。

贷款专员是买房初期就要联系的,他根据买家的银行存款、工资单和信用分数等资料,出具银行贷款预批信,让买家了解自己真实的购房能力。贷款预批信要发给地产经纪,在提交offer时发给卖家看,证明买家有实力购买。如果是全款买房,买家只要把足额存款证明给经纪就好了。

当卖家接受了offer, 在新泽西开始律师审核。这和纽约不同,纽约律师是在写offer时就介入了,而加州则没有律师参与购房交易。在新泽西,地产律师是缺一不可的。首先,双方律师审核购房合同,修改和补充,保证合同合法合理,买卖双方无异议后再签字,合同才正式生效under contract,顺便提一句,在律师审核阶段,大概一个星期时间里,如买家或卖家改变主意不想继续,都有权利无理由无责任退出。合同生效后,买家律师会对房屋产权做调查,也会查有无违章建筑、有无未经批准的内部改造,会和卖家律师沟通解决房检报告中问题,会和银行和产权公司协调安排过户。有律师背书,买家放心交易,如果出了问题,律师会通过法律来保护买家的权益。

合同生效后,买家要在14天内完成房屋检查,请有执照的房检师上门检查。检查通常一个多小时,不管房屋新旧,都会找出不少问题,房检师为买家争取最大利益。房检报告出来后,买家一般会选出较严重的问题,要求卖家处理。卖家通过律师回复,或修理,或补偿,或不予处理。如果买家对房屋状况不满意,或对卖家处理不满意,可以选择终止合同,押金可全部退回,这是合同约定的inspection contingency.

合同生效后,买家向银行正式申请贷款,材料齐全后,银行会联系经纪人,安排估价师来对房屋估价,银行根据估价而不是购房价做贷款。

过户交房。律师和银行把相关材料发给产权公司,由产权公司检查文件是否齐全,是否符合要求。交房当天,买家带着证件和一张结算支票到产权公司,签署过户文件,银行放贷,买家拿到钥匙。

值得一提的是,上面所提及的人员都要有专业执照,如果有损害客户利益的行为,经查明严重的会被吊销执照,不得再从业。

一个经纪谈贷款利率飙升对2022年房地产影响

5/7/2022

 
做为一个10年的地产经纪,同时也是多年房地产投资者,我对目前房地产做个客观分析。

从今年2月至今5月,30年固定贷款利率已从3.5%涨到5.2%,真可以用“飙升“来形容。到了4月底,新泽西地产市场开始有了反应。虽然好房子卖的还是快,但看房的人少了,出offer的也少了,卖家收到1-2个offer就决定了,不像2-3月份要等bidding.

美联储下半年会继续加息,预计贷款利率短时间不会回落,可能继续升高。这无疑会对房地产市场进一步降温,我们会看到房子卖得慢了,有房子降价了,而买家有较充足时间选择房子,可以和卖家谈价钱,这在年初基本不可能。此轮房市上涨已告结束,我认为一两年内新泽西房价会回落10%。Real estate is local business, 各地情况不同。

目前情况,我建议我的卖家客户见好就收,房子不能留在市上时间太长。

房价近期是否会大幅下降?目前还没有看到迹象,美国工作就业机会还是很好。高利率虽然影响了购买力,但买家仍有能力购房。能造成地产大跌的是高失业率,这是我们更要关注的。当很多人没有了工作,购买力归0,有房的人无力还贷导致大量foreclosure,有工作的人担心工作不稳定,不敢大宗消费,不敢买房,这会造成楼市崩溃。2009年失业率高达10%,有兴趣的可以看下2009-2011年美国房地产悲催状况。目前,失业率4%处于历史低位,很多工作招不到人,人们尚有稳定的工作,我认为目前地产不会大跌。

要密切关注与地产息息相关的股市走势。如果股市持续下跌,进入了萧条熊市,随之而来公司job freeze, 开始reorg有计划有规模裁员,员工人人自危,那么离楼市崩盘就不远了。
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总之,贷款利率上涨一定会降温楼市,价格必然回调。如果失业率上升,出现大量foreclosure,大家都捂紧钱包谈论Cash is king的时候,楼市就要开始崩了。我们离哪儿还有多远?欢迎讨论。
 
买房就找鲍博士,金牌地产经纪人
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鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。
联系 Alex Bao
电话 (201) 881-6897
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网站 www.njChineseRealtor.com
Line  alexbao2000
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    Alex Bao

    新泽西州金牌房地产经纪人,纽约州立大学博士,讲流利英语和国语。我在美国留学和工作多年,现全职从事房地产工作,帮助海内外华人在新泽西州买房卖房。
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