美国买房纯属商品交易，有钱就可以买，没有什么限制。但要保证这个大宗商品交易顺利及合法拥有，还需要很多专业人士协助完成，涉及到地产经纪、贷款专员、律师、验房师、估价师、银行、产权公司等。美国各州的购房流程大致相同，我这里按新泽西买房步骤讲下这些人的作用。

买房第一个接触到的应是地产经纪，找一个熟悉当地房产有多年经验的经纪人帮你买房。他会帮你了解当地房产情况，分析适合你的房子和地区，推荐房源，带你看房，查找房屋相关资料，出价策略，和卖家谈判。资深经纪人有多年积累的行业资源方便买家，从找房到交房，经纪会一直协调安排。

贷款专员是买房初期就要联系的，他根据买家的银行存款、工资单和信用分数等资料，出具银行贷款预批信，让买家了解自己真实的购房能力。贷款预批信要发给地产经纪，在提交offer时发给卖家看，证明买家有实力购买。如果是全款买房，买家只要把足额存款证明给经纪就好了。

当卖家接受了offer, 在新泽西开始律师审核。这和纽约不同，纽约律师是在写offer时就介入了，而加州则没有律师参与购房交易。在新泽西，地产律师是缺一不可的。首先，双方律师审核购房合同，修改和补充，保证合同合法合理，买卖双方无异议后再签字，合同才正式生效under contract，顺便提一句，在律师审核阶段，大概一个星期时间里，如买家或卖家改变主意不想继续，都有权利无理由无责任退出。合同生效后，买家律师会对房屋产权做调查，也会查有无违章建筑、有无未经批准的内部改造，会和卖家律师沟通解决房检报告中问题，会和银行和产权公司协调安排过户。有律师背书，买家放心交易，如果出了问题，律师会通过法律来保护买家的权益。

合同生效后，买家要在14天内完成房屋检查，请有执照的房检师上门检查。检查通常一个多小时，不管房屋新旧，都会找出不少问题，房检师为买家争取最大利益。房检报告出来后，买家一般会选出较严重的问题，要求卖家处理。卖家通过律师回复，或修理，或补偿，或不予处理。如果买家对房屋状况不满意，或对卖家处理不满意，可以选择终止合同，押金可全部退回，这是合同约定的inspection contingency.

合同生效后，买家向银行正式申请贷款，材料齐全后，银行会联系经纪人，安排估价师来对房屋估价，银行根据估价而不是购房价做贷款。

过户交房。律师和银行把相关材料发给产权公司，由产权公司检查文件是否齐全，是否符合要求。交房当天，买家带着证件和一张结算支票到产权公司，签署过户文件，银行放贷，买家拿到钥匙。

值得一提的是，上面所提及的人员都要有专业执照，如果有损害客户利益的行为，经查明严重的会被吊销执照，不得再从业。

做为一个10年的地产经纪，同时也是多年房地产投资者，我对目前房地产做个客观分析。

从今年2月至今5月，30年固定贷款利率已从3.5%涨到5.2%，真可以用“飙升“来形容。到了4月底，新泽西地产市场开始有了反应。虽然好房子卖的还是快，但看房的人少了，出offer的也少了，卖家收到1-2个offer就决定了，不像2-3月份要等bidding.

美联储下半年会继续加息，预计贷款利率短时间不会回落，可能继续升高。这无疑会对房地产市场进一步降温，我们会看到房子卖得慢了，有房子降价了，而买家有较充足时间选择房子，可以和卖家谈价钱，这在年初基本不可能。此轮房市上涨已告结束，我认为一两年内新泽西房价会回落10%。Real estate is local business, 各地情况不同。

目前情况，我建议我的卖家客户见好就收，房子不能留在市上时间太长。

房价近期是否会大幅下降？目前还没有看到迹象，美国工作就业机会还是很好。高利率虽然影响了购买力，但买家仍有能力购房。能造成地产大跌的是高失业率，这是我们更要关注的。当很多人没有了工作，购买力归0，有房的人无力还贷导致大量foreclosure，有工作的人担心工作不稳定，不敢大宗消费，不敢买房，这会造成楼市崩溃。2009年失业率高达10%，有兴趣的可以看下2009-2011年美国房地产悲催状况。目前，失业率4%处于历史低位，很多工作招不到人，人们尚有稳定的工作，我认为目前地产不会大跌。

要密切关注与地产息息相关的股市走势。如果股市持续下跌，进入了萧条熊市，随之而来公司job freeze, 开始reorg有计划有规模裁员，员工人人自危，那么离楼市崩盘就不远了。
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总之，贷款利率上涨一定会降温楼市，价格必然回调。如果失业率上升，出现大量foreclosure，大家都捂紧钱包谈论Cash is king的时候，楼市就要开始崩了。我们离哪儿还有多远？欢迎讨论。
 
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