另外,要明确近期房市的走向,是上升、平缓,还是下降,要把价格调整到目前市场价。
出价策略有两个,出偏高价,出偏低价,Owner根据自身情况来定。两个策略各有优劣,上市后知道如何调整也是计划的一部分,这个非常重要。
二个不要,不要按Zillow的Zestimate出价,看我一篇关于Zillow估价偏差的笔记。如果社区还有其他同类房子在卖,不要比它出价高,否则就在给别人做参照物,帮他卖房了
卖房子如何定价?看看近期社区邻居卖掉房子的价格,了解下大致的价格范围。具体到房子要卖多少钱,还有看下那些卖掉的房子的细节,和自己房子的差别,经纪人会做个COMP给你参考。
另外,要明确近期房市的走向,是上升、平缓,还是下降,要把价格调整到目前市场价。 出价策略有两个,出偏高价,出偏低价,Owner根据自身情况来定。两个策略各有优劣,上市后知道如何调整也是计划的一部分,这个非常重要。 二个不要,不要按Zillow的Zestimate出价,看我一篇关于Zillow估价偏差的笔记。如果社区还有其他同类房子在卖,不要比它出价高,否则就在给别人做参照物,帮他卖房了 在新泽西卖房,卖家在closing时要付的基本费用
律师费:$1200-1500 佣金:一般5% 产权变更费:1% 增值税 15% 其他,包括该补的地税、物业费,给买家的repair credit。 要把房子卖的好,卖的快,需要做好上市前的准备工作,主要是下面6个方面。
卖房前不仅要把房子收拾的漂亮,还要有个军师帮你出谋划策,这人就是地产经纪。
你要和意向经纪人谈谈,听听他对房子的看法,房子的优缺点,目前价格多少。 有经验的经纪会根据你的情况给出卖价策略,会给出价格调整计划,也会告诉你底价是多少。 有经验的经纪看过上千套房子,会从买家的角度来看这个房子,告诉你买家会怎么想,什么样的买家会感兴趣,会针对房子卖点制定宣传。 有经验的经纪经历过上百次验房,看房子情况估计房检可能会出现的问题,会指出哪些地方上市前需要修理好,降低买家退出的风险。 有经验的经纪会帮你看买家 找有经验的经纪人,对你卖房子将帮助很大。 美国买房纯属商品交易,有钱就可以买,没有什么限制。但要保证这个大宗商品交易顺利及合法拥有,还需要很多专业人士协助完成,涉及到地产经纪、贷款专员、律师、验房师、估价师、银行、产权公司等。美国各州的购房流程大致相同,我这里按新泽西买房步骤讲下这些人的作用。
买房第一个接触到的应是地产经纪,找一个熟悉当地房产有多年经验的经纪人帮你买房。他会帮你了解当地房产情况,分析适合你的房子和地区,推荐房源,带你看房,查找房屋相关资料,出价策略,和卖家谈判。资深经纪人有多年积累的行业资源方便买家,从找房到交房,经纪会一直协调安排。 贷款专员是买房初期就要联系的,他根据买家的银行存款、工资单和信用分数等资料,出具银行贷款预批信,让买家了解自己真实的购房能力。贷款预批信要发给地产经纪,在提交offer时发给卖家看,证明买家有实力购买。如果是全款买房,买家只要把足额存款证明给经纪就好了。 当卖家接受了offer, 在新泽西开始律师审核。这和纽约不同,纽约律师是在写offer时就介入了,而加州则没有律师参与购房交易。在新泽西,地产律师是缺一不可的。首先,双方律师审核购房合同,修改和补充,保证合同合法合理,买卖双方无异议后再签字,合同才正式生效under contract,顺便提一句,在律师审核阶段,大概一个星期时间里,如买家或卖家改变主意不想继续,都有权利无理由无责任退出。合同生效后,买家律师会对房屋产权做调查,也会查有无违章建筑、有无未经批准的内部改造,会和卖家律师沟通解决房检报告中问题,会和银行和产权公司协调安排过户。有律师背书,买家放心交易,如果出了问题,律师会通过法律来保护买家的权益。 合同生效后,买家要在14天内完成房屋检查,请有执照的房检师上门检查。检查通常一个多小时,不管房屋新旧,都会找出不少问题,房检师为买家争取最大利益。房检报告出来后,买家一般会选出较严重的问题,要求卖家处理。卖家通过律师回复,或修理,或补偿,或不予处理。如果买家对房屋状况不满意,或对卖家处理不满意,可以选择终止合同,押金可全部退回,这是合同约定的inspection contingency. 合同生效后,买家向银行正式申请贷款,材料齐全后,银行会联系经纪人,安排估价师来对房屋估价,银行根据估价而不是购房价做贷款。 过户交房。律师和银行把相关材料发给产权公司,由产权公司检查文件是否齐全,是否符合要求。交房当天,买家带着证件和一张结算支票到产权公司,签署过户文件,银行放贷,买家拿到钥匙。 值得一提的是,上面所提及的人员都要有专业执照,如果有损害客户利益的行为,经查明严重的会被吊销执照,不得再从业。 做为一个10年的地产经纪,同时也是多年房地产投资者,我对目前房地产做个客观分析。
从今年2月至今5月,30年固定贷款利率已从3.5%涨到5.2%,真可以用“飙升“来形容。到了4月底,新泽西地产市场开始有了反应。虽然好房子卖的还是快,但看房的人少了,出offer的也少了,卖家收到1-2个offer就决定了,不像2-3月份要等bidding. 美联储下半年会继续加息,预计贷款利率短时间不会回落,可能继续升高。这无疑会对房地产市场进一步降温,我们会看到房子卖得慢了,有房子降价了,而买家有较充足时间选择房子,可以和卖家谈价钱,这在年初基本不可能。此轮房市上涨已告结束,我认为一两年内新泽西房价会回落10%。Real estate is local business, 各地情况不同。 目前情况,我建议我的卖家客户见好就收,房子不能留在市上时间太长。 房价近期是否会大幅下降?目前还没有看到迹象,美国工作就业机会还是很好。高利率虽然影响了购买力,但买家仍有能力购房。能造成地产大跌的是高失业率,这是我们更要关注的。当很多人没有了工作,购买力归0,有房的人无力还贷导致大量foreclosure,有工作的人担心工作不稳定,不敢大宗消费,不敢买房,这会造成楼市崩溃。2009年失业率高达10%,有兴趣的可以看下2009-2011年美国房地产悲催状况。目前,失业率4%处于历史低位,很多工作招不到人,人们尚有稳定的工作,我认为目前地产不会大跌。 要密切关注与地产息息相关的股市走势。如果股市持续下跌,进入了萧条熊市,随之而来公司job freeze, 开始reorg有计划有规模裁员,员工人人自危,那么离楼市崩盘就不远了。 总之,贷款利率上涨一定会降温楼市,价格必然回调。如果失业率上升,出现大量foreclosure,大家都捂紧钱包谈论Cash is king的时候,楼市就要开始崩了。我们离哪儿还有多远?欢迎讨论。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000 e to edit. 在新泽西买投资房出租的回报率有多少?新泽西什么地区最适合投资买房呢?做为新泽西州资深地产经纪人,我在这里为要在新泽西投资买房的客户讲讲。
我把投资地产总结为两种投资理念,你先对照下你是偏向哪种类型,这样在新泽西买房的选择就有所不同。一是价值投资买升值空间大的房产,二是现金流投资追求高出租回报率,两者对房产地区要求有不同。我会先了解客户倾向于哪种投资类型,然后推荐合适的地区和房子。想两者兼得,既想要升值快又想出租回报率高,两头都顾的往往买到的房子难租难卖。从大陆来美国买房投资的偏向于价值投资,这样的房子靠近地铁地段好,或学区好,升值潜力大,房价高所以租金回报率低,好处是房子好租,房客信用好,管理起来省心,获得出租回报并加上房子升值。而在新泽西或纽约本地居住的投资者偏向于现金流投资,追求出租回报,这样的房子房价不是很高,地区一般,房子可能不会升值但出租回报率高,而这样的投资者往往要多花些时间和精力管理和维护房子。 新泽西哪里能买到回报率高又好租的房子呢?新泽西地产税大约是房价的2%,在美国属于地税比较高的州,这影响投资回报率,那么到哪里去买回报率高又好租的房子呢?我这些年对新泽西地产做了很多研究,发现在纽约通勤地区还有不错房产可以投资,关于通勤地区可以看我的新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍 。Jersey City, Hoboken 离纽约曼哈顿最近,地铁十几分钟到纽约,房子升值空间大,但因为房价高,租金回报率在2-3%左右,属于价值投资的地区。现金流投资者看看新泽西去纽约的火车和汽车沿线附近的房子,有些回报率可以到8%。新泽西有500多个城镇,城镇之间地税还是有较大差别,低地产税又交通方便的地区,出租回报率就比较高。像Hudson county, Somerset county, Middlesex county的一些城市可以考虑买投资房出租回报率高,当然要看房源的具体情况,熟悉房屋市场的经纪人会给你数据分析是不是值得投资。 哪种房子类型更适合投资呢?公寓Condo, 联排Townhouse, 独栋房Single Family House, 多家庭房子multi-family,那个更适合投资呢?如果你是价值投资者,城市中心的公寓和好学区的独栋房是你的首选。对于现金流投资者,多家庭房是首选,因为它只交一个房子的地产税,却可以按多套房子出租收多份租金。在新泽西靠近纽约地区一些城市,如Union City, Jersey City Heights,Journal Square有这样的多家庭房子,去纽约交通方便,适合做投资房收租金。 买投资房要注意什么?首先我们要明白买投资房要从租客角度来看是不是好,要知道什么样的人会来租你的房子。不管房子大小,你买的房子出租市场价最好在$1500-3500这个范围,租金太低来的租客比较难管理,租金高的房子租客住不长就会自己买房走掉。大部分租房的人是年轻人,最需要上班交通便利,学区好坏对他们关系不大,两卧室公寓房子比较好租,在学区好的大房子不一定租得快。还有一点,投资人要关注城市的未来规划,泽西市的Journal Square是未来10年Jersey City市政建设重点地区,计划在PATH地铁站附近建多栋公寓商业大楼,改善街道,这个地区可以买房站位。最后,买投资房最好请经纪人帮忙,他们了解地区租金及租客情况,了解地区发展未来。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000 这是我在2015年9月19日《世界日报》上介绍新泽西到纽约曼哈顿通勤地区及房地产情况。
紐約曼哈頓作為世界金融中心,房屋地產一直受到國際買家的青睞,房價節節攀升,居高不下,讓在曼哈頓工作的新移民望而卻步, 所以越來越多的買家轉向與曼哈頓一河之隔的新澤西州置業。針對曼哈頓工作人士購房需要,新澤西資深地產經紀鮑博士(Alex Bao) 按地鐵、汽車、火車三種到達曼哈頓的交通方式對新澤西幾個通勤地區做了重點介紹。 乘地鐵: 離紐約最近的澤西市(澤西城 Jersey City) 距離曼哈頓僅3英里,地鐵10分鐘可達曼哈頓下城世貿中心,地鐵20分鐘到中城,澤西城交通比布魯克林法拉盛快捷方便,而澤西城房價只是曼哈頓一半。由於澤西城到紐約交通非常方便,房價便宜,很多在曼哈頓工作的人選擇在這裡居住,澤西市也因此被稱做紐約“第六區”。澤西市中心有3個PATH地鐵站通往紐約曼哈頓,全天24小時運行。澤西城地鐵10分鐘可達曼哈頓下城,20分鐘可達曼哈頓中城33街。因為澤西城 交通便利,這裡的房屋出租市場非常火,價格合適的幾天內就可以租出去,一室屋月租金$2100-$2600,所以澤西城買房作為投資也非常不錯。 除此之外,乘地鐵可到紐約的地區還有緊鄰澤西市北面的霍博肯(Hoboken),乘地鐵10分鐘就可到曼哈頓,所以有很多在紐約上班的白領選擇在這裡居住。這裡的房子比較老,公寓樓房多是三到五層磚房,街道整齊,風景秀麗。這裡居住的大多為單身或年輕沒有小孩的夫婦,上班時間街道上非常安靜。城裡有一條主要街道華盛頓大街,兩側都是餐館和商店,一到晚上餐館酒吧燈火輝煌,非常熱鬧,和白天相比真是兩個世界。史蒂文斯理工學院位於此城,著名網球運動員張德培(Michael Chang)在此出生,霍博肯是Baseball發源地。 乘汽車: 在曼哈頓中、上城工作的可以考慮靠近林肯隧道和華盛頓大橋附近的城市,沿著哈德遜河從北向南依次排列分別是:李堡(Fort Lee), Edgewater, West New York, Weehawken, 乘通勤汽車20-30分鐘到曼哈頓42街。李堡的房子新,學區好,有很多中、日、韓亞裔居民,治安環境不錯,有名的Mitsuwa日本超市在就附近。房價也相對便宜,三臥室獨立屋在60萬左右。 乘火車: 乘火車到達曼哈頓的地區中,首推學區的密爾本(Millburn),它位於78號高速公路北部,坐火車30分鐘直達曼哈頓Penn Station,是個有150多年的歷史,具有英格蘭風格的小鎮。小鎮綠樹成蔭,房屋坐落有致,每個房子都有獨特的建築風格,是個富饒安靜的宜居小鎮。它距紐瓦克國際機場僅15分鐘車程,交通便利,環境優美,社區安全,因此吸引了不少在曼哈頓工作的金領人士在此安家。其中Short Hills社區,富人最為集中,70%家庭收入超過$200K,在2014年全美10大富裕城鎮排行榜列為榜首。密爾本有新澤西最好的學區,Millburn High School在全美高中名列前茅。如果你尋找好學區又到紐約工作方便的地方,這裡確實值得考慮。 “至於在哪裡買房合適,要看自己的情況和需要”,鮑博士最後建議,“如果你們剛開始工作還沒有小孩,可以考慮在哈德遜沿岸的城市買房,如澤西市,坐地鐵10分鐘到曼哈頓,即使以後出售或出租都容易。如果考慮家庭孩子上學的需要,可以考慮火車沿線好學區,如Millburn, Summit, Edison等地區。” 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000 我是JerseyCity泽西市资深地产经纪人,和新房销售Park Shore泊岸公寓有深度合作,开发商也希望我们经纪人带来更多客源,我可以为买家谈新房折扣的优惠价。要获得地产经纪的返佣Rebate, 第一次看房必须由我带去,这是所有新房New Construction的要求,这样通过我买房就可以得到1% Rebate。不光是Park Shore, 只要是在新泽西买新房,我都可以给1% rebate.
PARK∣SHORE(泊·岸)包括两栋各具特色的住宅楼75 Park Lane 和 2 Shore Lane,坐落于曼哈顿对岸的泽西市Newport地区,与曼哈顿下城的世贸中心及华尔街隔河相望,乘地铁10分钟可达曼哈顿。泽西市紧邻曼哈顿,地铁交通十分便利,被称为纽约市的“第六区”,“西华尔街”。Newport地区位于泽西市的商业中心,众多在曼哈顿工作的高级白领、华人精英和名校学生居住在Newport。自2000年起,包括高盛和摩根斯坦利等多家全球著名金融机构进驻泽西市,高素质的居住人群,成熟的社区环境,使Newport成为大纽约地区著名的高档住宅小区,也成为越来越炙手可热的房地产市场。 第一栋住宅楼公园大道75号,提供多种户型组合,将建有一流的便利设施。75 Park Lane共包括359套设计雅致的住房,从单身公寓到三居室公寓,再到豪华顶层公寓,各种户型应有尽有,将成为泽西市卓尔不群的公寓住宅。 第二栋住宅楼临岸公馆位于2 Shore Lane,紧邻75 Park Lane。Shore House,共包括71套精心设计的一居室和两居室住宅,装修采用翠贝卡和布鲁克林两个街区常见的现代奢华工业风。Park|Shore将由中建公司建造,共享与许多著名纽约共管公寓相媲美的度假村式便利设施。这些经过精心设计的、舒适宜人、质量一流的便利设施包括私家游泳池、设施先进的水疗和健身中心、儿童游乐园、屋顶休息厅、游戏室和高尔夫模拟器、带有私家餐厅的品酒廊、多媒体休息厅以及联合办公和会议空间等。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000 我是JerseyCity泽西市资深地产经纪人,和新房销售99 Hudson公寓有深度合作,开发商希望我们经纪人带来更多客源,我可以为买家谈新房折扣的优惠价。要获得地产经纪的返佣Rebate, 第一次看房必须由我带去,这是所有新房New Construction的要求,这样通过我买房就可以得到1% Rebate。不光是99 Hudson, 只要是在新泽西买新房,我都可以给1% rebate.
99 Hudson 中海建设的哈德逊99号位于Jersey City泽西市金融中心Exchange Place,项目由两栋楼组成,公寓部分是由一个79层的主楼组成,包括了781套可以销售的公寓,将成为新泽西州泽西市最高的大楼,超越了旁边的高盛集团在泽西市的总部。副楼为7层,有大概600个停车位,一层有约1500平米的零售商业空间。中海哈德逊99号定位于高级公寓,因此配套设施非常齐全,都是按照五星级的标准来建设,住户可以免费享用健身房、游泳池等等。每套公寓都是精装修,家电也都是配备好的。现已开始全面销售,2020年5月建成交房。 买房就找鲍博士,金牌地产经纪人 --------------------------- 鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成,贯通房屋交易各个环节,为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流,清楚了解地产交易流程和相关法律,放心顺利地完成房屋买卖交易。 联系 Alex Bao 电话 (201) 881-6897 微信 ab8102057 网站 www.njChineseRealtor.com Line alexbao2000 |
Alex Bao新泽西州金牌房地产经纪人,纽约州立大学博士,讲流利英语和国语。我在美国留学和工作多年,现全职从事房地产工作,帮助海内外华人在新泽西州买房卖房。 Archives
March 2023
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