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美国买房需要哪些方面帮助才能买到房?

5/25/2022

 
美国买房纯属商品交易,有钱就可以买,没有什么限制。但要保证这个大宗商品交易顺利及合法拥有,还需要很多专业人士协助完成,涉及到地产经纪、贷款专员、律师、验房师、估价师、银行、产权公司等。美国各州的购房流程大致相同,我这里按新泽西买房步骤讲下这些人的作用。

买房第一个接触到的应是地产经纪,找一个熟悉当地房产有多年经验的经纪人帮你买房。他会帮你了解当地房产情况,分析适合你的房子和地区,推荐房源,带你看房,查找房屋相关资料,出价策略,和卖家谈判。资深经纪人有多年积累的行业资源方便买家,从找房到交房,经纪会一直协调安排。

贷款专员是买房初期就要联系的,他根据买家的银行存款、工资单和信用分数等资料,出具银行贷款预批信,让买家了解自己真实的购房能力。贷款预批信要发给地产经纪,在提交offer时发给卖家看,证明买家有实力购买。如果是全款买房,买家只要把足额存款证明给经纪就好了。

当卖家接受了offer, 在新泽西开始律师审核。这和纽约不同,纽约律师是在写offer时就介入了,而加州则没有律师参与购房交易。在新泽西,地产律师是缺一不可的。首先,双方律师审核购房合同,修改和补充,保证合同合法合理,买卖双方无异议后再签字,合同才正式生效under contract,顺便提一句,在律师审核阶段,大概一个星期时间里,如买家或卖家改变主意不想继续,都有权利无理由无责任退出。合同生效后,买家律师会对房屋产权做调查,也会查有无违章建筑、有无未经批准的内部改造,会和卖家律师沟通解决房检报告中问题,会和银行和产权公司协调安排过户。有律师背书,买家放心交易,如果出了问题,律师会通过法律来保护买家的权益。

合同生效后,买家要在14天内完成房屋检查,请有执照的房检师上门检查。检查通常一个多小时,不管房屋新旧,都会找出不少问题,房检师为买家争取最大利益。房检报告出来后,买家一般会选出较严重的问题,要求卖家处理。卖家通过律师回复,或修理,或补偿,或不予处理。如果买家对房屋状况不满意,或对卖家处理不满意,可以选择终止合同,押金可全部退回,这是合同约定的inspection contingency.

合同生效后,买家向银行正式申请贷款,材料齐全后,银行会联系经纪人,安排估价师来对房屋估价,银行根据估价而不是购房价做贷款。

过户交房。律师和银行把相关材料发给产权公司,由产权公司检查文件是否齐全,是否符合要求。交房当天,买家带着证件和一张结算支票到产权公司,签署过户文件,银行放贷,买家拿到钥匙。

值得一提的是,上面所提及的人员都要有专业执照,如果有损害客户利益的行为,经查明严重的会被吊销执照,不得再从业。


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    Alex Bao

    新泽西州金牌房地产经纪人,纽约州立大学博士,讲流利英语和国语。我在美国留学和工作多年,现全职从事房地产工作,帮助海内外华人在新泽西州买房卖房。
    电话 (201) 881-6897
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