Alex Bao
新泽西地产经纪执照 |
Jersey City买房未来房价趋势分析Alex Bao 新泽西资深地产经纪,主营与纽约相邻新泽西州北部地产,熟悉新泽西到纽约通勤地区,为海内外华人在新泽西买房投资置业提供专业房产经纪服务。
我来自中国大陆天津,纽约州立大学博士,在美国留学工作20多年,现全职从事房地产中介服务,讲国语普通话,讲流利英语,熟悉美国地产流程和相关法律,善于处理买房卖房遇到的问题,有良好的贷款和律师资源,为华人在新泽西买房卖房提供一条龙服务。 |
Jersey City买房2019房价及未来趋势
Jersey City房价从2014年开始,连续5年每年平均涨幅8%,是新泽西州升值最快的城市。凭借Jersey City得天独厚的地理位置和便捷的地铁交通,泽西市与纽约曼哈顿一河之隔,乘地铁10分钟即可到达曼哈顿,这样吸引了在纽约工作的购房者来Jersey City买房。
2019年整个美国楼市在做调整,泽西市房价明显下降,自2018年下半年到本文2019年4月,Jersey City房价降幅10%,主要是Downtown Jersey City (zip code 07302) Newport (07310)的高档公寓康斗,也是前几年升值最快的地区。
这次房价下降的原因有两个,一是美联储在2018年连续升息,造成购房贷款利息上升了一个百分点,mortgage rate从3.5%升到4.5%,使得购房者的贷款额度能力下降,有些人买不起房了。二是Trump 2018年税改,地税加上州税的抵税额不得超过1万元,这对高地税的新泽西州影响很大,房价50万的新泽西房子地税加上州税就会超出这个1万元限制,这样买房减税大打折扣,也让购房者再加考虑。
对Jersey City来说,还有个市场原因。2018年泽西市新建公寓大楼99 Hudson, Park|Shore, 10 Provost的新房销售分流了客源,减少了买二手房的买家。这些新房共有1500多套condo, 现在已售40%左右。这里我说句题外话,买新房第一次去看房,一定要请个经纪人带你去看,这样可以谈到好的价格,有些可商量的款项只有我们这些和大楼合作的地产经纪人知道怎样谈。
那么就以上情况,我对Jersey City房价未来走势做些分析。先从基本面看,Jersey City地理位置紧靠曼哈顿和地铁交通这个基本面没有变化,所以来Jersey City买房的长期需求不会变化,长期看Jersey City房价将上升。那么目前Jersey City房价什么时候会反弹?去年影响买房意愿的两大因素,第一是贷款利率有所缓和,美联储已宣布今年停止加息,这对购房者是个福音,目前贷款利率已有所下降,而从美国历史来看现在的利率仍是历史低点,现在仍是买房的好时机,是利好。第二Trump税改已经实施,虽然抵税少了,买房还是能减税,不买房则一分钱税都减不了,买总比不买划算,这个想清楚后,需要买房的不会再考虑这个影响。只要美国不出现大的经济衰退或发生战争,楼市调整后会稳定下来。
对于Jersey City, 前面讲的三栋新大楼的新房销售对二手房市场影响要特别考虑。2019年泽西市的新房销售将变得十分困难,主要原因是当初这些新楼在2017年预售价格按照2020年交房时的市场价定的,包含了对2018,2019楼市仍将持续升值的预期,价格已经是较高的。没有想到2018年开始二手房市场下降至今二手房价降了10%,而新房价格仍按照预售价格保持不变。这样一来,2019年新房比二手房市场价格高出太多,购房者考虑买新房是否合算,而会转向二手房的购买。2019年将会是新房和二手房僵持的一年,如果新房坚持不降价,二手房的价格将止跌平稳,然后会升。当2020年新房的房源消化后,Jersey City房价将会开始上升。所以,我认为2019年是Jersey City房价底,是买房谈价的好机会
2019年整个美国楼市在做调整,泽西市房价明显下降,自2018年下半年到本文2019年4月,Jersey City房价降幅10%,主要是Downtown Jersey City (zip code 07302) Newport (07310)的高档公寓康斗,也是前几年升值最快的地区。
这次房价下降的原因有两个,一是美联储在2018年连续升息,造成购房贷款利息上升了一个百分点,mortgage rate从3.5%升到4.5%,使得购房者的贷款额度能力下降,有些人买不起房了。二是Trump 2018年税改,地税加上州税的抵税额不得超过1万元,这对高地税的新泽西州影响很大,房价50万的新泽西房子地税加上州税就会超出这个1万元限制,这样买房减税大打折扣,也让购房者再加考虑。
对Jersey City来说,还有个市场原因。2018年泽西市新建公寓大楼99 Hudson, Park|Shore, 10 Provost的新房销售分流了客源,减少了买二手房的买家。这些新房共有1500多套condo, 现在已售40%左右。这里我说句题外话,买新房第一次去看房,一定要请个经纪人带你去看,这样可以谈到好的价格,有些可商量的款项只有我们这些和大楼合作的地产经纪人知道怎样谈。
那么就以上情况,我对Jersey City房价未来走势做些分析。先从基本面看,Jersey City地理位置紧靠曼哈顿和地铁交通这个基本面没有变化,所以来Jersey City买房的长期需求不会变化,长期看Jersey City房价将上升。那么目前Jersey City房价什么时候会反弹?去年影响买房意愿的两大因素,第一是贷款利率有所缓和,美联储已宣布今年停止加息,这对购房者是个福音,目前贷款利率已有所下降,而从美国历史来看现在的利率仍是历史低点,现在仍是买房的好时机,是利好。第二Trump税改已经实施,虽然抵税少了,买房还是能减税,不买房则一分钱税都减不了,买总比不买划算,这个想清楚后,需要买房的不会再考虑这个影响。只要美国不出现大的经济衰退或发生战争,楼市调整后会稳定下来。
对于Jersey City, 前面讲的三栋新大楼的新房销售对二手房市场影响要特别考虑。2019年泽西市的新房销售将变得十分困难,主要原因是当初这些新楼在2017年预售价格按照2020年交房时的市场价定的,包含了对2018,2019楼市仍将持续升值的预期,价格已经是较高的。没有想到2018年开始二手房市场下降至今二手房价降了10%,而新房价格仍按照预售价格保持不变。这样一来,2019年新房比二手房市场价格高出太多,购房者考虑买新房是否合算,而会转向二手房的购买。2019年将会是新房和二手房僵持的一年,如果新房坚持不降价,二手房的价格将止跌平稳,然后会升。当2020年新房的房源消化后,Jersey City房价将会开始上升。所以,我认为2019年是Jersey City房价底,是买房谈价的好机会
泽西市买房流程和注意事项
1. 准备好房款材料,现金买准备好银行存款证明,贷款买准备好银行预批信pre-approval,如需要地产经纪会协助你。
2. 和地产经纪讲清楚你的需求,由经纪人预约带你看房。
3. 向卖家提交购房意向书offer,由于泽西市购房买家竞争激烈,经纪人必须要熟悉状况给出一个好的出价建议。
4. 卖家接受你的价格后,进入律师审核attorney review.
5. 律师审核通过后,安排房屋检查,申请贷款,按时收房拿钥匙。
具体参考我的文章 新泽西买房流程和注意事项
2. 和地产经纪讲清楚你的需求,由经纪人预约带你看房。
3. 向卖家提交购房意向书offer,由于泽西市购房买家竞争激烈,经纪人必须要熟悉状况给出一个好的出价建议。
4. 卖家接受你的价格后,进入律师审核attorney review.
5. 律师审核通过后,安排房屋检查,申请贷款,按时收房拿钥匙。
具体参考我的文章 新泽西买房流程和注意事项
新泽西哪里能买到回报率高又好租的房子呢?新泽西地产税大约是房价的2%,在美国属于税比较高的州,到哪里去买回报率高又好租的房子呢?我这些年对新泽西地产做了很多研究,发现在纽约通勤地区还有不错房产可以投资,关于通勤地区可以看我的新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍 。Jersey City, Hoboken 离纽约曼哈顿最近,地铁十几分钟到纽约,房子升值空间大,但因为房价高,回报率在3%左右,属于价值投资的地区。现金流投资者看看新泽西去纽约的火车沿线和汽车站附近的房子,有些回报率可以到6-8%。新泽西有500多个城镇,城镇之间地税还是有较大差别,低地产税又交通方便的地区,出租回报率就比较高。像Hudson county, Somerset county, Middlesex county的一些城市可以考虑买投资房出租回报率高,当然要看房源的具体情况,熟悉房屋市场的经纪人会给你数据分析是不是值得投资。
公寓condo、联排townhouse、独栋房single family house、多家庭multi-family房子,那个更适合投资呢?如果你是价值投资者,城市中心的公寓和好学区的独栋房是你的首选。对于现金流投资者,多家庭房是首选,因为它只交一个房子的地产税,却可以按多套房子出租收多份租金。在新泽西靠近纽约地区一些城市有这样的多家庭房子,去纽约交通方便,适合做投资房收租金。
地产服务区域
新州北部:Jersey City, Hoboken, Weehawken, West New York, Edgewater, Fort Lee, Bayonne, Secaucus, Harrison
新洲中部:Millburn, Short Hills, Summit, Basking Ridge, Livingston, New Providence, Chatham, Edison, Westfield
做为买家经纪代理
我提供免费服务。我会全面了解您对房屋要求,找最合适的房子,安排看房,写购房合同,协助贷款和法律步骤。 当您选中房子后,我会通过分析多种因素帮助您决定最佳买房出价。 - 购房竞争情况 - 在市场上的时间 - 当前价格走势 - 房屋状况 另外,我会给您建议,让您的购房合同条款更容易让卖家接受,在multi-offer中胜出。 |
做为卖家经纪代理
我会按照您的房屋状况和目前市场情况,做一个详细卖房销售计划。 第一步 上门访问 实地勘察 我会和您约好时间,上门访问,详细了解您的需求和计划,讨论房屋卖点。同时实地勘察房屋状况,测量尺寸,照相,为销售宣传计划做准备。 第二步 销售计划和策略 根据房屋实际状况和目前市场情况,我会制定一份详细卖房销售计划,包括销售价格的建议,所在地区同类房屋销售数据参考,房屋卖点,宣传策略等。 |
新泽西买房,新泽西卖房,可以在此留言,我会在24小时内回复
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新泽西州买房|新泽西卖房|地产经纪专题介绍
新泽西买房详细流程
要想找到完美的房子,您可能需要參觀一些open house開放的房子並堅持不懈地在您理想的社區找房。新澤西仲介房源共用,內部使用MLS系統(multiple-listing-system),地產經紀可以看到任一家地產公司的房源資料,預約看任一房。新澤西房源公佈在新澤西地產經紀內部MLS要比ZillowTrulia等公開網站早幾天,新澤西地產經紀可以在公眾知道之前就為客戶買下房子。找一個有經驗溝通好的新澤西仲介做你的代理,在第一時間掌握新房源,會對你在新澤西買房幫助很大。房地產市場競爭非常激烈,一個好的房地產經紀人可以保證您能迅速瞭解每一個機會,幫您在新澤西買房時順利完成交易。>> 全部
要想找到完美的房子,您可能需要參觀一些open house開放的房子並堅持不懈地在您理想的社區找房。新澤西仲介房源共用,內部使用MLS系統(multiple-listing-system),地產經紀可以看到任一家地產公司的房源資料,預約看任一房。新澤西房源公佈在新澤西地產經紀內部MLS要比ZillowTrulia等公開網站早幾天,新澤西地產經紀可以在公眾知道之前就為客戶買下房子。找一個有經驗溝通好的新澤西仲介做你的代理,在第一時間掌握新房源,會對你在新澤西買房幫助很大。房地產市場競爭非常激烈,一個好的房地產經紀人可以保證您能迅速瞭解每一個機會,幫您在新澤西買房時順利完成交易。>> 全部
新泽西买房注意事项
客户经常问我,新泽西买房交易有什么特别的地方。那么要注意以下几点:
1. 新泽西中介房源共享,内部使用MLS系统(multiple-listing-system),地产经纪可以看到任一家地产公司的房源资料,预约看任一房。
2. 房源公布在内部MLS要比ZillowTrulia等公开网站早几天,地产经纪可以在公众知道之前就帮助客户买下房子。找一个有经验沟通好的中介做你的代理,在第一时间掌握新房源,会对你在新泽西买房帮助很大。
3. 当卖方接受买家的购房价格后,新泽西州规定买卖双方需在3天内启动律师审核流程。>> 全部
客户经常问我,新泽西买房交易有什么特别的地方。那么要注意以下几点:
1. 新泽西中介房源共享,内部使用MLS系统(multiple-listing-system),地产经纪可以看到任一家地产公司的房源资料,预约看任一房。
2. 房源公布在内部MLS要比ZillowTrulia等公开网站早几天,地产经纪可以在公众知道之前就帮助客户买下房子。找一个有经验沟通好的中介做你的代理,在第一时间掌握新房源,会对你在新泽西买房帮助很大。
3. 当卖方接受买家的购房价格后,新泽西州规定买卖双方需在3天内启动律师审核流程。>> 全部
新泽西买房出价策略
一个有经验的地产经纪应了解当前当地房屋市场供求情况(房屋供需比和市场消化率),他会根据出价时的市场情况,判断你想要出价购买的房子是处在哪种情况,建议用哪种策略用最好的价格买下房子。
Highest and best offer
Sometimes sellers or their agents get restless during negotiations and ask you to quote them your highest and best offer for the home. Don’t go out on a limb if you are not 100 percent sure you want this particular property. You can always reconsider if you feel you made a mistake, >> more
一个有经验的地产经纪应了解当前当地房屋市场供求情况(房屋供需比和市场消化率),他会根据出价时的市场情况,判断你想要出价购买的房子是处在哪种情况,建议用哪种策略用最好的价格买下房子。
Highest and best offer
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新泽西买房纽约通勤地区介绍
乘地鐵:離紐約最近的新澤西州的澤西市(澤西城 Jersey City) 距離曼哈頓僅3英里,乘地鐵10分鐘可達曼哈頓下城世貿中心,地鐵20分鐘到中城,澤西城交通比布魯克林法拉盛快捷方便,而澤西城房價只是曼哈頓一半。由於澤西城到紐約交通非常方便,房價便宜,很多在曼哈頓工作的人選擇在這裡居住,澤西市也因此被稱做紐約“第六區”。澤西市中心(downtown Jersey City)有3個PATH地鐵站通往紐約曼哈頓,全天24小時運行。澤西城地鐵10分鐘可達曼哈頓下城,20分鐘可達曼哈頓中城33街。因為澤西城 交通便利,這裡的房屋出租市場非常火,價格合適的幾天內就可以租出去,一室屋月租金$2100-$2600,二室公寓月租金$2700-$4000,所以澤西城買房作為投資非常不錯。>> 全部
乘地鐵:離紐約最近的新澤西州的澤西市(澤西城 Jersey City) 距離曼哈頓僅3英里,乘地鐵10分鐘可達曼哈頓下城世貿中心,地鐵20分鐘到中城,澤西城交通比布魯克林法拉盛快捷方便,而澤西城房價只是曼哈頓一半。由於澤西城到紐約交通非常方便,房價便宜,很多在曼哈頓工作的人選擇在這裡居住,澤西市也因此被稱做紐約“第六區”。澤西市中心(downtown Jersey City)有3個PATH地鐵站通往紐約曼哈頓,全天24小時運行。澤西城地鐵10分鐘可達曼哈頓下城,20分鐘可達曼哈頓中城33街。因為澤西城 交通便利,這裡的房屋出租市場非常火,價格合適的幾天內就可以租出去,一室屋月租金$2100-$2600,二室公寓月租金$2700-$4000,所以澤西城買房作為投資非常不錯。>> 全部