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99 Hudson买房返佣1% Rebate

5/3/2019

我是JerseyCity泽西市资深地产经纪人，和新房销售99 Hudson公寓有深度合作，开发商希望我们经纪人带来更多客源，我可以为买家谈新房折扣的优惠价。要获得地产经纪的返佣Rebate, 第一次看房必须由我带去，这是所有新房New Construction的要求，这样通过我买房就可以得到1% Rebate。不光是99 Hudson, 只要是在新泽西买新房，我都可以给1% rebate.
99 Hudson 中海建设的哈德逊99号位于Jersey City泽西市金融中心Exchange Place，项目由两栋楼组成，公寓部分是由一个79层的主楼组成，包括了781套可以销售的公寓，将成为新泽西州泽西市最高的大楼，超越了旁边的高盛集团在泽西市的总部。副楼为7层，有大概600个停车位，一层有约1500平米的零售商业空间。中海哈德逊99号定位于高级公寓，因此配套设施非常齐全，都是按照五星级的标准来建设，住户可以免费享用健身房、游泳池等等。每套公寓都是精装修，家电也都是配备好的。现已开始全面销售，2020年5月建成交房。

买房就找鲍博士，金牌地产经纪人
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鲍博士新泽西地产团队由华人资深地产经纪、贷款专员和地产律师组成，贯通房屋交易各个环节，为客户提供房屋买卖、银行贷款和律师地产过户一站式全套地产服务。您可以国语和英语交流，清楚了解地产交易流程和相关法律，放心顺利地完成房屋买卖交易。
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Jersey City Ranch 99 大华超市改变泽西市华人生活

5/3/2019

2017年4月21日大华超市99 Ranch Market在泽西市开业了，现已两周年庆。大华超市位于Jersey City downtown西南角420 Grand St. 取代了原来的Pathmark Supermarket。首家华人超市进入Jersey City downtown具有重大意义，商家经过评估看中了Jersey City现在和未来华人市场。确实，近十几年来泽西市城市建设可以说是欣欣向荣，随着Newport社区的建成，越来越多在纽约工作和学习的华人在泽西市购房或租房落户，华人比例逐步增加，现在Jersey City Newport约有15%居民能说国语。

Jersey City Ranch99大华超市开业，改善了泽西市华人的生活。我们以前总是到纽约去买去吃，现在随时在家门口就可以得到平日做饭的食材。大华超市的开业对来Jersey City买房置业的华人来说是个大好消息，华人生活更方便了。

说来也是运气，我们公司正在开发的一个楼盘Golden100就在大华超市边上，在同一个Plaza，已于今年初破土动工，预计2020年底建成，有感兴趣买房的可以联系我，看户型和价格。这是一栋12层康斗公寓，有121套康斗公寓，包括Studio、一室、两室和三室公寓，楼下一层是商铺，有游泳池、健身房、车库、储物间，房间全部智能控制（可方便Airbnb出租管理）。当初公司买这块地时，并不知道大华会来此开超市，看来运气不错沾了大华超市的光，也预祝新大楼热销大卖。

大华超市是全美最大的华人超市，在全国有约43家分店，总部在加州。2017年大华超市首次进入新泽西州，在新泽西一口气开了3家，除了Jersey City, 一家在新泽西 Edison，还有一家在新泽西Hackensack。大华超市鲜果、蔬菜、肉类、鱼类、干货等品种齐全，超市管理有序。

大华超市也是吃货的福音。每个大华超市都配套有一个Food Court餐饮区，台湾小吃，广式小吃，北方小吃，日式拉面，甜点多种多样。像我喜欢吃的北方风味，有Kings Village 虹城的天津煎饼果子、天津包子、肉夹馍、烧饼夹肉、卷饼、烤串、炸酱面、砂锅、猪耳朵、猪肝、猪肘子。有广东Dim Sum早茶、熟食卤味，还有个coco奶茶店。有Kitakata Ramen的各种日式拉面Raman。还有一家粤式点心和烧腊的店Asian Kitchen。有Hot Food Bar，自选三菜一饭，每份$8.99。最后特别提下Artisan Bakery，能买到各种各样蛋糕、点心，满足你对甜食的各种欲望！

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Jersey City Tax Abatement 减税公寓楼盘

5/3/2019

Jersey City有哪些公寓大楼有减税Tax Abatement？我做为Jersey City资深地产经纪人对Jersey City Tax Abatement非常了解，对各楼盘的tax abatement细节计划非常清楚。泽西市政府为了城市开发，吸引和鼓励地产开发商在泽西市建房，创造更多就业机会，2000年通过市议会决议给与开发商一定额度的地税减税优惠，大楼建成后有20年可享受20%-30%的减税额。这个Tax Abatement实际上是转给购房者的地税优惠政策，借以吸引购房者在Jersey City买房，购买公寓康斗享受地税减税优惠。

那么有哪些Jersey City buildings有tax abatement呢？我统计了一下，2007-2017年之间建成的高层公寓基本都有abatement, 而泽西市在2018年停止了减税计划，所以正在建的Park|Share和99 Hudson已没有减税优惠。2008年左右建成的沿河waterfront高层康斗公寓都有减税。我把有tax abatement公寓大楼列出来供您在Jersey City买房时参考：

新港地区 Newport

1.Shore North Condo, 1 Shore Lane, Jersey City

2.Shore South Condo, 20 Newport Parkway, Jersey City

3.Crystal Point Condo, 2 2nd St, Jersey City

4.Mandalay Condo, 20 2nd St, Jersey City

5.Portofino Condo, 65 2nd St, Jersey City

6.Trump Plaza Condo, 88 Morgan St, Jersey City

7.“A” Condo, 389 Washington St, Jersey City

老城区 Historic Grove St

8.Grove Pointe Condo, 102 Christopher Columbus Dr, Jersey City

9.Gulls Cove Condo, 201 Marin Blvd, Jersey City

10.Oakman Condo, 160 1st Street, Jersey City

金融区 Exchange Place

11.77 Hudson Condo, 77 Hudson, Jersey City

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Jersey City公立学校怎么样

5/3/2019

Jersey City学校怎样？很少有人介绍。我做为Jersey City资深地产经纪人对泽西市学区有深入了解，近10年越来越多华人选择在Jersey City买房或租房定居，Jersey City学校也变得越来越好。客户买房时了解下学区情况，对今后房屋保值增值都有帮助。我介绍下Jersey City两所最好的公立学校。

Cornelia Bradford Elementary School：也叫No.16小学，它是泽西市最好的公立小学，也是哈德逊河岸所有城市中最好的小学，这些新泽西河岸城市包括Jersey City, Hoboken, Weehawken, Union City, West New York, Guttenberg, Edgewater, Fort Lee。它在Greatschools上得分是9分，满分是10分。No.16小学在2014年当时是7分，随着这几年师资和生源水平提高（目前亚裔学生占58%），它的质量在稳定上升。No.16小学坐落在Jersey City Paulus Hook区域，学区内可供购买的高档公寓有77 Hudson, Gulls Cove, Trump Plaza, Grove Point, Portofino等，中海公司在建的99 Hudson (哈德逊99) 也在这个学区内。

麦克纳尔高中
Dr. Ronald McNair High School：麦克纳尔高中是泽西市最好的公立高中，在新泽西州排名第二的公立高中，它在Greatschools上得分是满分10分。其中亚裔学生占45%。麦克纳尔高中被美国教育部选为蓝丝带学校 (Blue Ribbon School)，新泽西州328所公立高中学校中仅有三所高中入选。

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新泽西买房费用

5/3/2019

除了买房的房款外，在新泽西买房还有哪些费用，需要在什么时候交？我在这里为要在新泽西买房的客户做个说明。

在美国买房，买家不需要付地产经纪佣金(commission)，佣金是由卖家出的，一般是房屋售价的5-6%，卖家经纪和买家经纪平分。买家经纪人对买家来说是免费服务，当然经纪人会为你努力工作，争取成交，才能拿到佣金。

除房款外，买家需要支付的额外费用如下：
1. 律师审核费：$1000-$1500
你的购房价格被卖家接受后，在新泽西州要求开始律师审核(attorney review)。找好律师后，客户一般先交一半费用，等审核通过后，closing时再交剩余部分。如果没有通过审核，则剩余部分不需要付了，那么这个房子购买到此结束。费用多少是律师定的，我推荐客户找熟悉当地房市情况的本地律师，对可能出现的问题有解决方法，律师都很忙经常出庭，他的助手及时转达情况也非常重要。
2. 买房定金：10% 购房价（这个不是额外费用，最后交房时算做部分首付）
律师审核通过后，合同正式生效。买家需在10天内将合同中约定的定金存到卖家律师第三方账户(attorney escrow account)，可以寄张个人支票，定金一般是购房价的10%。
3. 房屋检验费：$300-$700
律师审核通过后，你要安排做房屋检查，请有新泽西房屋检查执照的房检师(inspector)上门检查，验房当天当场写张支票给验房师付清费用，验房师会在48小时内出验房报告。验房费是根据房屋大小来收的，有地下室的要检查氡气（Radon），房子越大费用越高，公寓一般三四百。
4. 银行房屋估值费(appraisal): ~$800
银行贷款审核中会派第三方的房屋估价员(appraiser)到你购买房屋上门测量和评估，给银行提供估值报告，银行会按照这个价值放贷。
下面这些费用都是在最后交房(closing)时候付清：
5. 产权检查费(title search)：$300-$500
律师负责查清房屋产权是否合法，有无其他债权人，律师收取这个产权检查费用。
6. 产权保险费(title insurance): ~0.4% 购房价
这是一次性付清的费用，保险公司为以后万一出现产权争议打官司替你出所有费用。贷款则必须买，全款买房可以自己决定是否购买，强烈建议买。。
7. 贷款费用：$2000-$5000
包括贷款申请费、审批费、准许放贷费等银行贷款收取的费用，每个银行都有自己的标准，建议多问几家多比较。
8. 退还卖家的费用：按照日期结算到交房
在交房时要退还卖家已付的一些费用，如付过交房后的地税、物业管理费、水电煤费、停车费等，按日期结算到交房时间。当然，如果卖家提前收到的租金等，也会转给买家。
9. 预付地产税：三个月地产税
10. 预付物业费：一个月物业管理费和其他物业相关费用
11. 产权登记费：$300
政府收取的产权登记费用
12. 其他杂费：几百包括律师办公室文件费用、邮寄费用等
13. 付清首付：（这个不是额外费用，属于房款部分）
贷款买房，付清首付（扣除已付定金）。全现金买房，交房时付清所有剩余房款。

怎么知道在交房时要付多少钱？你的律师会在交房前几天，给你一个结算清单HUD-1，也叫closing disclosure. 上面详细列出买家卖家在交房时要付清的项目，你要仔细确认，有问题问律师，确认无误后，去银行开一张银行支票cashier check写好需付总金额，带到closing.

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新泽西买房流程的7个步骤

5/3/2019

准备在新泽西买房需要了解新泽西买房流程，我总结了新泽西购房7个步骤。这是我在2015年8月8号《世界日报》上的一篇文章，美国中文报纸都是用繁体字，下面内容可以看到。准备在新泽西购房的买家要做些初步准备，要了解自己的预算和明确自己的需要，然后找个经验丰富的经纪人帮助你分析细化，并保证在交易中不会出差错。在新泽西州，卖家会支付房地产经纪人的佣金，作为购房者，找个经纪人帮助何乐不为呢。下面我就逐步讲下在新泽西买房的步骤。

預算：您需要確保您能負擔得起什麼樣的房子或您的買房預算是多少。您應該與房地產經紀人溝通，制訂一個詳細的預算，以便能確定您每個月能支付多少貸款。如果要貸款買房，需和貸款專員聯繫，獲得銀行預批信（pre-approval letter），寫明房款首付和最大貸款金額。需提供近2年報稅表、3個月工資單和個人信用分數。信用分數可以到www.creditkarma.com這個網站免費查看下載。

選房：您需要列出幾個適合您居住的社區。您需要考慮您的上下班時間、學校、該社區的房子價格範圍、物業稅等。一個好的房地產經紀人能預見到您的一些需求，並能給您提供幾個適合您家庭的社區選擇。

看房：要想找到完美的房子，您可能需要參觀一些開放的房子並堅持不懈地在您理想的社區找房。新澤西仲介房源共用，內部使用MLS系統（multiple-listing-system)，地產經紀可以看到任一家地產公司的房源資料，預約看任一房。房源公佈在內部MLS要比ZillowTrulia等公開網站早幾天。找一個有經驗溝通好的仲介做你的代理，在第一時間掌握新房源，會對你在新澤西買房幫助很大。房地產市場競爭非常激烈，一個好的房地產經紀人可以保證您能迅速瞭解每一個機會。

簽合同：當你選中房子後，經紀人代你向賣家提交購房合同，並附上你的銀行預批信。經過討價還價，最終達成一致價格，賣家在合同上簽字後提交律師審核。新澤西州規定買賣雙方簽字後，需啟動律師審核程式（attorney review）。雙方律師通過後，購房合同才正式生效。也就是說，在律師審核期間內，如果任一方改變主意不想交易了，可以無理由退出，不承擔任何責任。合同生效10天內，買家需向賣家律師帳戶（attorney trust account）付約定的押金，一般是購買價的10%。

驗房：合同生效10天內，買家要安排房屋檢驗，需要找有新澤西執照的驗房師(home inspector)驗房。如果發現房屋有結構性損壞或白蟻問題，買家有權要求賣家修理或現金補償，也可以選擇退出合同。

貸款：合同生效後，買家通過貸款專員正式向銀行申請貸款。銀行在一周內派房屋估值人員（appraiser）對房屋進行測量和評估。30-40天左右獲得銀行貸款承諾信（bank commitment letter）。獲得銀行貸款承諾信後即可安排交房時間，一般需要提前10天約定。

過戶：交房當天，買家去房子做最後檢查（walk through），看看房屋內外是否完好無損，需要賣家修理的是否完成。買家根據律師給出的結算表開好一張銀行支票（cashier check），金額含房款首付、律師費、產權檢證費、產權保險、產權登記費等所有交易費用。交房在買家律師辦公室進行，手續完成後，賣家經紀人將鑰匙交給你。

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Jersey City买房2019房价趋势分析

5/2/2019

Jersey City房价从2014年开始，连续5年每年平均涨幅8%，是新泽西州升值最快的城市。Jersey City凭借得天独厚的地理位置和便捷的地铁交通，泽西市与纽约曼哈顿一河之隔，乘地铁10分钟即可到达曼哈顿，吸引在纽约工作的购房者来Jersey City买房。

2019年整个美国楼市在做调整，泽西市房价明显下降，自2018年下半年到本文2019年5月，Jersey City房价降幅10%，主要是Downtown Jersey City (zip code 07302) Newport (07310)的高档公寓康斗，也是前几年升值最快的地区。

这次房价下降的原因有两个，一是美联储在2018年连续升息，造成购房贷款利息上升了一个百分点，mortgage rate从3.5%升到4.5%，使得购房者的贷款额度能力下降，有些人买不起房了。二是Trump 2018年税改，地税加上州税的抵税额不得超过1万元，这对高地税的新泽西州影响很大，房价50万的新泽西房子地税加上州税就会超出这个1万元限制，这样买房减税大打折扣，也让购房者再加考虑。

对Jersey City来说，还有个市场原因。2018年泽西市新建公寓大楼99 Hudson, Park|Shore, 10 Provost的新房销售分流了客源，减少了买二手房的买家。这些新房共有1500多套condo, 现在已售40%左右。这里我说句题外话，买新房第一次去看房，一定要请个经纪人带你去看，这样可以谈到好的价格，有些可商量的款项只有我们这些和大楼合作的地产经纪人知道怎样谈。

那么就以上情况，我对Jersey City房价未来走势做些分析。先从基本面看，Jersey City地理位置紧靠曼哈顿和地铁交通这个基本面没有变化，所以来Jersey City买房的长期需求不会变化，长期看Jersey City房价将上升。那么目前Jersey City房价什么时候会反弹？去年影响买房意愿的两大因素，第一是贷款利率有所缓和，美联储已宣布今年停止加息，这对购房者是个福音，目前贷款利率已有所下降，而从美国历史来看现在的利率仍是历史低点，现在仍是买房的好时机，是利好。第二Trump税改已经实施，虽然抵税少了，买房还是能减税，不买房则一分钱税都减不了，买总比不买划算，这个想清楚后，需要买房的不会再考虑这个影响。只要美国不出现大的经济衰退或发生战争，楼市调整后会稳定下来。

对于Jersey City, 前面讲的三栋新大楼的新房销售对二手房市场影响要特别考虑。2019年泽西市的新房销售将变得十分困难，主要原因是当初这些新楼在2017年预售价格按照2020年交房时的市场价定的，包含了对2018,2019楼市仍将持续升值的预期，价格已经定的很高。没有想到2018年开始二手房市场下降至今二手房价降了10%，而新房价格仍按照预售价格保持不变。这样一来，2019年新房比二手房市场价格高出太多，购房者会考虑买新房是否合算，而会转向二手房的购买。2019年将会是新房和二手房僵持的一年，如果新房坚持不降价，二手房的价格将止跌平稳，然后会升。当2020年新房的房源消化后，Jersey City房价将会开始上升。所以，我认为2019年是Jersey City房价底，是买房谈价的好机会。

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Bloomfield Nutley买房投资独栋房

5/2/2019

新泽西州的Bloomfield和Nutley是在Newark北边的两个小城镇，知道的人不多，但最近两年到那里买房的人多起来，房价也开始上涨。最近我有两个客户在Bloomfiled买了房，漂亮的独栋家庭房40几万，都非常满意。

Bloomfield之所以引起购房者的注意，是因为它交通方便而且房价便宜，50万以下可以买到带中央空调精致的三房独栋房。交通方便，有汽车192去纽约，有多路汽车到Newark Penn Station或到附近的火车站。尤其是Bloomfield北部靠近Brookdale公园附近的房子最为抢手，有9分小学，买房会出现multi offers情况。Bloomfield和它邻居Nutley环境优美，学校中等，白人居民为主。附近地区还有Cedar Grove学区很好，房子价格也比较低。

根据我对新泽西通勤地区的了解，想在1小时通勤到纽约上班，50万以下能买到舒适、环境好的独栋房，Bloomfield和Nutley目前是最好的选择。

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Harrison买房投资市场前景

5/2/2019

Harrison预计将是下一个大规模房地产开发的城市，从Harrison乘坐PATH地铁到曼哈顿只需20分钟，是个重要通勤城市。继Jersey City Newport于2000年代规划开发完毕，PATH沿线的Jersey City Journal Square目前正在进行大规模商业和住宅楼建设，PATH的下一站Harrison也在规划开发。
早在20世纪90年代中期，哈里森就计划将高速公路280以南的原工业区转变为住宅用途，从而实现一系列河滨重建计划，最近一次市政规划报告在2012年发布。最终整个开发计划包括Passaic河沿岸约275英亩土地，超过Harrison总土地面积的30％.市政府利用税收减负计划激励建筑商将原有的工业厂房用地用于住宅转换和商业开发。
一个新的商住综合大楼在 1 Harrison Ave和Dey街正在建成，这个五层楼的开发项目，位于Passaic河沿岸，毗邻通往纽瓦克的大桥，有260单元，其中还包括267个停车位，距离Newark Broad Street火车站仅有几步之遥。
PATH正在投入2.56亿美元的重建取代拥有80年历史的哈里森老车站。新车站采用通风良好、光线充足的玻璃和钢架设计的现代化设施，现代化的电梯，加宽的楼梯和通往平台的自动扶梯。它还有一个扩展的平台，可以在未来的Newark-WTC路线上使用10节车厢列车。2018年10月西厅已投入使用，计划将于2019年中期将完成东厅，同时在车站及附近地区提供其他设施和服务。
Harrion紧邻NJIT（New Jersey Institute of Technology）大学和Rutgers罗格斯大学分校，这两个学校的学生大多来Harriosn（也包括East Newark地区）租房。在高速280以北是Harrison老城区，两家庭三家庭房子比较多，适合租给学生居住，目前房价在50-80万。
投资买房要有些先见，比别人早一步占位，等城市基础设施开发建成，房价也会升值。我看好Harrison前景发展。

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Rutgers罗格斯大学附近买房投资

5/2/2019

Rutgers University罗格斯大学附近买房子哪里比较好？现在有不少中国留学生的父母为孩子在罗格斯大学附近买房子，他们希望孩子大学四年可以住，毕业后可以把房子租出去或卖掉房子。这是不错的经济账，但人在国内不清楚新泽西州房地产情况，也不了解罗格斯大学附近买房的选择，以及在美国新泽西买房流程，我经常收到这样的咨询。针对上面对房子的要求，先打算自住4年，然后出租或卖出，我给一些建议，买房可以联系我。
如果要求能走到学校，就选择在罗格斯主校区所在城市New Brunswick买房，可买独栋家庭房，如3卧室2卫这样的房子，价格在30万-50万，房价反映在房子地点位置和房屋状况，如果想省心打理的可选择Townhouse类似国内联排别墅，价格在20-30万，或最简单的两室公寓Condo，价格在 20-30万左右。
如果自己有车或愿意坐几站汽车到学校，可以考虑在罗格斯大学周边城市买房子，推荐Edison, Highland Park, Piscataway这几个城市，房价和New Brunswick差不多，房子选择多些，环境安静些。
特别提醒来美国全款买房的客人，要把银行存款证明准备好带来，存款银行必须是大陆境外的银行，香港、台湾、美国、加拿大等都可以，因为在美国买房提交购房意向的同时要附上这个房款证明，否则卖家不会谈，经纪人也不会带去看房。

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